2018楼市 换二手房是最大“刚需”
二套房“认房又认贷”,普通自住房的首付不低于60%,非普通自住房的首付不低于80%……今年升级的调控政策大幅提高了购房人换房的门槛，但却不妨碍换房需求继续担纲市场成交主力。链家研究院的一份报告显示，改善性换房已经成为市场主力和“新刚需”，并且这种趋势将长期延续。也正是因为这些换房人群，北京二手房市场也呈现一些新特点。
限得住的首付 限不住的需求
今年年初的一系列调控政策，多数都在指向有房一族。
3·17调控新政，调整了首套房的认定标准，从“认房不认贷”转为“认房又认贷”，同时提高了二套房最低首付比例，普通自住房提高至60%，非普通自住房提高至80%，同时也降低了住房贷款期限，将原来最高可达30年的贷款期限降至25年。
随后，北京又陆续推出包括离婚后房贷认定标准的政策，堵住各种避开政策的口子。
政策堵住了炒房的空间，但也阻止了不少购房人的换房计划。原本卖掉原有的房子，还清贷款后还可以凑齐首付，但首付比例的调整，彻底改变了这一局面，二手房市场也因此在4月之后迅速转冷。
虽然前三月二手房的成交量创造历史新高，但全年成交量却出现了腰斩。据伟业我爱我家市场研究院数据统计，截至12月20日，2017年北京全市二手住宅共网签131761套，较2016年同期下降50.3%。
全年成交量腰斩，但换房改善的需求却没有因政策而消失。《广厦时代》调查了解到，经历了大半年的政策缓冲期，换房客户正在回到市场。有购房人就表示，“住不下”、“住不好”是实际存在的问题，只要能够得上，换房势在必行。
链家研究院关于《2018年房地产市场和行业展望》的报告中显示，根据链家楼盘字典数据，北京存量住房套数约为750 万套，套均2 间房，对应的常住人口超过2170万，按照“一人一间”的标准，刚性的住房缺口达到600 万间，北京的住房供应缺口依然较大。二是结构错配。北京市存量住房存在楼龄偏大、居住体验差的问题。链家楼盘字典数据显示，北京全市存量房屋中楼龄在10 年以上的房子占比达76.7%，20 年以上的房子占比达38.6%，房子老、体验差，改善性换房需求仍然是支撑二手房市场的长期力量。
链家的另一项数据也能说明二手房市场的潜在需求。目前每天依然有85 万的用户在链家APP 上浏览房源，基本回归至3月高峰水平，客户对房源的关注度持续走高，平均关注房源量达到40 个。用户依旧主动发起IM 聊天，转委托比例不断提升，库存房源被关注次数并无下降，依旧稳定在50 次以上，这足以说明潜在需求仍在。
换房成为新刚需 遍地都是连环单
户型升级、环境升级、区域升级……换房购房人需求各有不同。链家研究院分析认为，在消费升级的时代下，品质居住成为一种新刚需。首先，换房的实质是人在不同生命周期里对居住环境的选择，是生命周期进行到特定阶段后的必然结果;其次，人口的流动带来大量换房需求，这种流动表现为从农村到城市的换房、城市间和城市内部的换房;最后，换房也是消费升级时代的必然结果。
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