姜超:货币推涨房价 地产泡沫已现 房地产凛冬将至
加息之前短期平静。商品和股市领涨。17年以来，铁矿石、铜和黄金等部分商品价格依旧表现出色，股市表现也普遍不俗，其中港股以10%的涨幅领涨全球，主要源于美元明显走弱。17年2季度加息风险上升。之前期货市场预期17年加息2次，最早在6月，但进入3月以来风云突变，目前最新预测是最早3月加息，17年加息3次。本轮美国经济反弹仍属库存周期，未来关键看设备投资能否启动。特朗普的减税政策预期明确，意味着美国的企业可能会加大投资力度，而中国和日本的企业可能会搬到美国，因而启动一轮设备投资周期的概率并不低。因此，由于4季度美国经济短期走弱，使得年初美元贬值，给了新兴市场短期喘息的机会。反过来说，如果未来美国减税预期明确、加息加快，美元再度升值，那么黄金和港股都有再度回落的风险。
16年加杠杆起泡沫。16年稳增长靠天量融资。16年经济的再度回升依然归功于投资，尤其16年的基建投资增速高达16%，是稳增长的主要贡献。而在基建投资高增的背后，是政府的天量融资。虽然全年来看基建投资贡献最大，但从月度走势来看，下半年的经济回升反而伴随着基建投资增速的回落，因而制造业尤其是地产投资的回升应是工业经济边际改善的主因。本轮地产繁荣的背后，靠的是居民的天量房贷，因此16年经济企稳的背后，还是熟悉的配方，通过天量融资，推动地产和基建回升并稳定经济。但不同之处在于，16年稳增长所使用的货币量远超过去历史。货币推涨房价，地产泡沫已现。随着人口老龄化的到来，地产会迎来大周期的拐点，因此本轮房价上涨其实已经与人口结构角度的刚性需求无关，而是彻头彻尾的金融现象。
17年去杠杆抑泡沫。从稳增长到防风险。17年2月央行正式上调7天逆回购招标利率10bp，意味着在货币市场正式启动加息。利率上调的一个重要原因是应对通胀上升;另一个原因在于应对人民币汇率贬值的压力。历史上每逢7/8的年份容易开启金融危机，而金融危机与美元走势密切相关。但美元升值并不会直接促发危机，新兴市场过去危机爆发都与外汇储备不足有关。金融去杠杆：规范同业业务。虽然今年货币利率大幅提高，资金流出压力有所缓解，但2月外储余额仍比去年年末下降。因此，仅仅提高货币利率不足以稳定汇率，如果货币持续超发，汇率贬值压力将持续存在。因此要稳定汇率，还必须坚决去杠杆收货币、降低货币增速，这将使得依赖于货币超发的房价受到冲击。稳汇率需收货币，房地产凛冬将至。16年的政策以稳增长为主，加杠杆放货币，推动房价上涨，但也导致汇率贬值。17年受去全球化的约束，以及防范金融风险的考虑，去杠杆收货币，房价必然会下跌，同时也有助于汇率稳定。
繁荣顶点安全至上。我们预测17年上半年的经济增速压力有限，因为地产销售对投资还存在滞后传导、存货周期还在发生作用，去杠杆影响还未开始。但到17年下半年，存货周期应已结束，而地产投资或面临大幅跳水，而去杠杆将传导进实体经济，届时经济或有极大的下行风险。如果美国大幅降低企业所得税税率至15%，而中国还继续助推地产泡沫，那么制造业和资本或许会大幅流失，而美国持续加息或会刺破中国地产泡沫。从投资时钟角度观察，16年下半年商品价格大幅上涨、股涨债跌，说明经济再度步入过热期。而从16年12月开始，随着货币利率的大幅上升，股债一度齐跌，商品高位震荡，意味着经济已经步入滞胀期。而17年2季度将是从滞胀向衰退转化的关键时期，这意味着现金为王应是当前主要策略，主配黄金和现金等安全资产，逐步减少商品和股票类资产配置，而随着利率上升应逐步增加债券资产的配置。
正文：
1. 加息之前短期平静
1.1 商品和股市领涨
17年以来，铁矿石、铜和黄金等部分商品价格依旧表现出色，而股市的表现也普遍不俗，美日欧和香港、A股等新兴市场股市也普遍上涨。
港股通资金流入与人民币汇率。在所有股市中，港股以10%的涨幅领涨全球。自16年以来，随着人民币汇率贬值预期的升温，沪港通南向流入的资金明显增多，因而有观点认为人民币汇率贬值推动了港股的上涨。我们观察到在16年港股通在5月、8月和12月有过3次密集的资金净流入，均与人民币阶段性贬值加速有关，但17年以来由于人民币汇率走稳，因而并未观察到港股通资金流入加速的迹象。
17年来美元走弱，黄金港股反弹。而一个比较有意思的现象是，本轮港股的反弹与黄金价格的反弹几乎同时发生，而港股和黄金其实是截然不同的两类资产，而唯一将两者挂钩的因素是美元。今年以来美元明显走弱，而这不仅有利于黄金，也有利于以港股为代表的新兴市场。
1.2 17年2季度：加息风险上升
美元走强冲击全球。回顾16年4季度，当时港股一度大幅下跌，核心原因也在于美国开始本轮的第二次加息，美元走强冲击全球新兴市场。
联储加息预期强化。按照美联储的预测，到2017年末的联邦基金利率均值约为1.4%，意味着2017年还有3次左右的加息，因而市场普遍把12月的加息视为鹰派加息。
17年2季度：加息风险上升。从期货市场来看，之前市场预期17年加息2次，最早在6月加息，但进入3月以来风云突变，目前最新的预测是最早3月加息，17年加息3次。
1.3 美国加息看经济，经济靠存货
美联储有两大目标：通胀稳定和促进就业。目前美国通胀稳步回升，而失业率早在16年初就降至5%以下的低位，按照经典的泰勒公式，美联储早就该持续加息了，然而事实却是16年全年美联储仅仅加息一次，核心原因在于美国经济状况并没那么好，16年的GDP增速仅为1.6%，是过去几年最低的，尤其16年上半年增速只有1%左右，仅仅是3季度GDP增速达到3.5%，因而仅够支持4季度加息一次。
从美国经济增长的结构来看，过去一年消费的贡献低迷，和低失业率明显不符，一个重要的原因在于目前美国劳动参与率仅为63%，意味着只有一半人有工作，因而对消费形成制约。去年3季度GDP增速跳升至3.5%，主要的贡献是出口和存货，但是在强美元下4季度出口的贡献已经转负，只有存货的贡献还在稳步上升。
库存周期很短，还看设备投资。从经济周期的角度看，主要存在着三大周期，分别是基钦周期、朱格拉周期和康波周期，都与投资高度相关，其中基钦周期由存货投资驱动，朱格拉周期由设备投资驱动，而康波周期往往由地产投资驱动。目前美国上一轮地产周期刚刚结束，而设备投资持续低迷，唯一有起色的是库存投资，说明本轮美国经济反弹仍属于库存周期，未来经济能够持续回升，关键看设备投资能否启动。
企业减税：改变投资预期。而特朗普减税政策的核心是给企业减税，不管企业大小，企业所得税税率一律从35%降到15%，因此意味着美国的企业可能会加大投资力度，而中国和日本的企业可能会搬到美国去，因而启动一轮设备投资周期的概率并不低。
新兴市场短期喘息。因此，由于4季度美国经济短期走弱，使得年初美元贬值，给了新兴市场短期喘息的机会。反过来说，如果未来美国减税预期明确、加息加快，美元再度升值，那么黄金和港股都有再度回落的风险。
2. 16年加杠杆起泡沫
2.1 16年稳增长靠天量融资
16年主要目标“稳增长”。16年初制定的GDP增速目标区间为6.5%-7%，但是1季度的GDP增速就已降至6.7%，因而政策核心目标是稳增长，竭尽全力保住全年6.5%的经济增长底线。全年下来，GDP增速稳定在6.7%，而工业增速也保持在6%左右。
经济回升：工业品产量新高。从工业微观数据来看，16年经济的恢复情况比GDP和工业的平稳增速要乐观的多，不仅发电量增速、粗钢产量增速都回升到了10%左右，挖掘机、货车增速也在16年末回升到30-50%左右水平，接近11和13年经济短周期反弹的高点。
基建发力：政府大力加杠杆。而经济的再度回升依然归功于投资，尤其16年的基建投资增速高达16%，是稳增长的主要贡献。而在基建投资高增的背后，是政府的天量融资，16年政府相关净融资已经超过10万亿，包括7万多亿的国债和地方债，1.3万亿的城投债还有1.4万亿的政策金融债。
房地产、制造业投资反弹。虽然全年来看基建投资贡献最大，但从月度走势来看，下半年的经济回升反而伴随着基建投资增速的回落，因而地产和制造业投资的回升应是工业经济边际改善的主因。
稳增长还是靠地产。地产投资的贡献依然突出，发电量增速的反弹明显伴随着地产投资的回升。
中游复苏?也是靠地产。挖掘机等中游行业产品增速的回升也与地产销售增速的回升高度相关，说明中游复苏的背后其实还是地产周期在发生作用。
16年居民房贷大加杠杆。但是本轮地产繁荣的背后，靠的是居民的天量房贷。16年商品房销售金额约12万亿，其中10万亿是商品住宅，考虑二手房之后的全年房地产交易额大约在16万亿左右，而这背后的居民房贷接近8万亿，包括6万亿的中长期贷款和2万亿左右的公积金贷款。
因此，16年经济企稳的背后，还是熟悉的配方，通过天量融资，推动地产和基建回升并稳定经济。而所有的融资，都会经过银行，比如房贷靠银行发放，国债企业债靠银行购买，因此所有的融资都会形成相应的银行资产，而从全部银行的资产负债表可以看出，16年银行业国内资产增加25万亿，其中对政府6万亿，对居民6万亿，对企业5万亿，对其他金融机构8万亿，但后者其实就是影子银行，假道其他金融机构最终把资金输送到基建和地产项目。
融资持续超增，经济未见增长。但不同之处在于，16年稳增长所使用的货币量远超过去历史。去年我们政府加社会融资总量达到25万亿，创造的GDP仅为5-6万亿，而早在07年时我们每年的新增GDP就在5万亿左右，而当时只需要投入7万多亿的融资。
货币推涨房价，地产泡沫已现
要素禀赋驱动增长。从经典增长理论的角度，经济增长由劳动力、资本和技术进步三大要素禀赋共同驱动。
中国青年人口拐点已现。从中国的人口结构来看，2011年15-64岁的劳动年龄人口数量已经见顶。
人口红利消失，工业潜力下降。过去我国处于人口红利期，拥有大量廉价劳动力，与之对应的是工业的大发展。我国过去的非农就业主要有两大来源，一是新增劳动力，每年约500万，二是农业转移劳动力，每年约1000万，总计约1500万，对应过去10年年均3%的非农劳动力增速。然而随着城市化率超过50%，农村转移劳动力数据趋于下降，而随着人口老龄化的到来，新增劳动力人数也开始下降，这两者均意味着工业就业的增长步入尾声，事实上从13年开始，工业就业就步入了负增长，也意味着工业生产潜力下降。
货币对涨价有效。由于劳动力人口的下降，中国经济潜在增速持续下滑，而为了实现每年平均7%的GDP增速，我们只能投入越来越多的货币，但是天量货币既不能形成经济增长，又不会消失，必然会产生其他的作用。而我们观察到从08年全球金融危机开始，总融资增速和PPI以及房价涨幅高度相关，这也意味着超增的货币只对涨价有效，容易形成通胀和房价上涨等价格现象。
地产销量创造历史。全球历史经验表明，随着人口老龄化的到来，地产市场会迎来大周期的拐点。而在中国资本市场，2013年的时候已经形成共识，认为13年应该是中国地产市场的顶部，事后来看，13年的住宅新开工达到1400万套的顶峰，1160万套的新房销售也是短期顶部，但是16年的新房销售预计接近1400万套，比13年又多了20%，再度创造了历史。
货币推涨房价，地产泡沫已现。因此，本轮房价上涨其实已经与人口结构角度的刚性需求无关，而是彻头彻尾的金融现象。政治局会议强调“房子是用来住的，不是用来炒的”，其实反映了一个朴素的真理，就是房地产只应该反映居住和租金的价值，与经济增长相匹配。但从主要一线城市来看，本轮房价涨幅均远超同期GDP名义增速，也意味着本轮房价上涨没有经济的支撑，而是货币超发导致的泡沫现象。
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