租购并举加速度 各地如何发力“租购同权”？
利用集体建设用地建设租赁住房，除为租赁市场提供增量外，还引发了“农业人口城市化”的讨论，有分析甚至认为其背后有土地制度改革的某种“先兆”。
集体土地上此前建设的用于买卖的房屋被称作“小产权房”，在用地、规划和销售上都不受法律保护。按照国土部的说明，集体建设用地建设租赁住房，符合规划，依法审批，由不动产登记保护，同时只租不售。北京所有集体建设用地上的租赁住房，所有权不变，归集体经济组织;不征地，采用占地方式办理用地手续，房屋都是大产权登记，不予分割办理单元产权证。
对此，中国人民大学教授刘守英认为，集体建设用地上的租赁住房对农民在城市化的过程中体面、公平且透明地分享城市化的好处有重要意义，“外地农民主要就是一个体面落脚的问题，而本地农民就是一个合规、透明地分享增值收益的问题。”
尽管只是进入了租赁市场，但这一举动引发了一些人士的猜测。此前，集体建设用地被大量用于发展乡镇企业，通过乡镇企业贡献的税收农村地区逐步积累起一定的财力，农民由于有相对稳定的地租收入，在产业、城乡、职业、身份和生存环境剧烈变化的背景下能顺利地融入城市化。
“这显然是一个多赢的局面。”中国土地学会前秘书长黄小虎认为，以东莞为例，改革开放前只是一座5平方公里的小县城，是乡镇企业的发展使产业不断集聚，现已变身为面积达600多平方公里、人口总数超过800万的特大城市，其建成区域内70%的土地至今仍然属于集体所有，“此外，‘珠三角’地区的南海、顺德、佛山等城市都是在集体土地上生长起来的。”
黄小虎认为，过去农民融入城市化进程有三条路可走：在集体所有的土地上转型，发展非农产业;进城打工;国家征地。前两条路是自主参与城市化，第三条是被动参与城市化。
如今，集体建设用地通过租赁住房的形式再次进入市场，使《方案》内的十几座城市的农业人口又看到了融入城市化的希望。“这有点超出我的预期”，黄小虎解释说，“这次改革的意义就在于要和现在的发展模式切割，让老百姓的财产权利能够通过市场充分实现”，他将此政策称为“一个举重若轻的大手笔。”
租赁市场新主体
房企大佬、互联网巨头、银行也盯上租房大蛋糕
随着房企、互联网公司、银行等接连亮出在住房租赁市场的大动作。体量庞大的入局者，搅动了租房市场的一池春水。
统计显示，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。不过，目前我国住房租赁市场以个人出租为主，租赁企业提供的房源不足5%，远低于发达国家50%以上的比例。到2030年，中国租赁市场规模将从2016年的1.3万亿元跃升至4.6万亿元，未来租赁市场从“散户化”到“机构化”是大势所趋。
今年7月住建部等9部委联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出第一项举措就是“培育机构化、规模化住房租赁企业”。鼓励国有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。
有分析认为，此举意在推动市场上出现更多有实力的企业来当“房东”，消除多次转租和群租造成的混乱现象。未来，住房租赁市场将朝着供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的方向发展。
4个多月来，一些“新主体”纷纷“跨界”进入租赁市场，显然，盯上这块蛋糕的不只是房企。
房企大佬密集征战长租市场
春江水暖鸭先知。逐渐升温的住房租赁市场，房地产企业是第一批冲浪者，老玩家也有了“新玩法”。
11月2日，佛山市“CCB建融家园·泊寓”项目奠基，这是广东首例住宅100%自持70年的项目，将建成总建筑面积逾16.5万平方米的多业态混合型租赁社区，将建设15000平方米的人才住房，推出约2400套的租赁房源。
“泊寓”便是万科旗下长租公寓统一使用的品牌，2016年其已作为独立子品牌运营。截至目前，万科已在北京、广州、佛山等地拥有至少5处自持物业地块。
“万科近年来大力发展长租公寓业务，旗下泊寓已经在全国长租公寓市场上名列前茅。所有这些努力尝试，都是为了让房屋回归居住属性，希望能够为解决城市的居住问题尽一份微薄之力。”万科董事会主席、首席执行官郁亮说。
同样处于房企第一梯队的碧桂园日前也宣布成立长租公寓事业部，其首家长租公寓将于近期亮相上海。碧桂园上海区域总裁高斌透露，公司正在考虑如何更好地适应新的“游戏规则”，决心在上海做一些持有型的物业和一些经营性资产。
拥有央企背景的保利地产，在租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市。
据不完全统计，目前TOP 50房企中已有约三分之一通过各种形式涉足住房租赁业务。
方正证券首席经济学家任泽平分析认为，长租公寓作为一种创新业务，不仅可以帮助龙头企业在楼市下半场实现转型，也能在业务结构、现金流、客户黏性、上下游资源、资本运作等方面为龙头房企带来收益。
申万宏源研报则认为，未来租赁住房建设很可能成为影响国内地产投资的关键变量。
互联网巨头分羹租赁市场
面对庞大的租赁市场，互联网巨头也纷纷加入想要分一杯羹。
10月10日，支付宝的租房业务正式上线，支付宝宣布已有超过100万间公寓正式入驻，在上海、北京、深圳、杭州等8个城市率先启用支付宝信用租房，即芝麻信用达到650分以上，可以免押金、按月交租。未来，对于恶意逐客、随意涨租的房东，租客还可以打差评，并记入对方的芝麻信用租房档案。
据蚂蚁金服方面介绍，目前进驻支付宝的房源主要来自首批合作接入的长租公寓品牌——蘑菇租房，接下来将有魔方、寓见、V领地、蛋壳等近10家长租公寓品牌陆续接入支付宝。蚂蚁金服预计，今年年底将建设包括租客、房东和从业人员的租房信用档案。
蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博对《中国经济周刊》记者表示，“使用信用租房签订的是电子合同。这需要依赖支付宝的实名认证和支付能力;免押金和信用档案需要依靠芝麻信用的信用体系;而按月交租的背后其实是房租分期，需要依赖蚂蚁金服的金融解决方案。”他表示，未来蚂蚁金服将会全面向租房行业逐步开放“支付+信用+消费金融”的这一整套多维能力，蚂蚁金服将会全面向租房行业进行开放。
就在支付宝租房平台上线前，9月29日，带有官方背景、阿里巴巴提供技术支持的“杭州市住房租赁监管服务平台”上线，这是全国首个智慧住房租赁平台。与支付宝目前上线的房源不同，这一“官方平台”上除了品牌公寓，还涵盖了个人房源和品牌中介房源。
《中国经济周刊》记者注意到，早在2016年8月，阿里巴巴旗下的二手交易平台“闲鱼”便上线了房屋租赁业务。而在更早之前，芝麻信用就已经尝试以“信用免押金”的方式与我爱我家旗下的“相寓”合作。
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