央企保利焕新入场，大牌云集的二七新区能否借势“突围逆袭”？

发布时间：2022-06-11 05:54:28

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来源:乐居买房

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随着二七新区健康产业核心板块规划出炉，以高性价比著称的二七新区，可谓大牌云集，如央企保利、鑫苑、万科、电建等。

6月3日，保利云上项目，产品升级，更换案名为保利上城，焕新入市，拟打造精致高端高品质社区，作为深耕郑州的央企保利，首次进驻二七区，能否带来新鲜血液？

售楼处实景

No.1产品亮点一览

>>>央企开发，实力房企

保利集团是国资委管理的央企，覆盖多产业，资金实力强，且保利物业服务口碑较好。

>>>保利高端产品系

保利上城是保利高端系产品，外立面现代简约，追求都会感，定位精致改善高品质社区。

>>>户型赠送多，得房率高

阳台、飘窗多重赠送空间，百变户型设计，可多功能转变，实用性强。

No.2楼盘产品特色

保利上城共分两个地块开发，首推地块占地57亩，容积率2.99，绿地率约35%，共规划6栋8-9层洋房、5栋20层高层和一栋幼儿园，高低配设计，高层面积段96 m²、129 m²三房，洋房127 m²三房，全部带装修交付。全为百变户型，最高得房率81%，最高赠送率9.9%，实得率最高可达91%，后期物业为保利物业，人车分流设计。

鸟瞰图

保利上城在建筑风格上，打造现代简约的建筑风格，在西南片区外立面颜值不错，景观手法上，走轻快明朗的风格，主打云上五景多层次景观，比如云端际会、云间穿越、云上舞台、彩虹云谷等，小区内部会有起伏。

No.3项目价格分析

价格分析：保利上城产品定位高端，在片区颜值高，户型赠送面积多，实用价格高，具有较高的性价比。

保利上城项目目前在售楼栋为1#、9#、11#，高层建面约96-129㎡，均价约11000-12900元/㎡，洋房建面约127㎡，均价约15000元/㎡。周边在售新房，郑密路一路之隔的郑州华侨城，距离2.5公里的融创御湖宸院14500元/ m²，距离3.2公里的绿城柳岸晓风16500元/ m²，相比保利云上位置更优，房价偏高。

周边基本均为在售新房，二手房以绿地城以及滨河花园安置房为主，绿地城二手房均价10000-11000元/ m²。

No.4项目户型点评

阳台、飘窗等多重赠送，户型赠送面积多，利用率高，可变空间丰富，高层和洋房实际利用率高。

129m²三室两厅两卫

高层129 m²边户，2梯4户设计，可魔变户型，赠送面积多。

入户独立玄关设计，鞋柜均做好，索菲亚品牌，室内私密性好。客厅朝南向，面宽5.6米，连接南向宽景阳台，长5.6米，宽1.8米，大面宽的客厅连接南翔大阳台，公共空间面积开阔。后期可以根据需要，客厅可改造增加公共活动区域或者小书房。

主卧，开间3.4米，独立套房设计，独立卫浴及大飘窗设计，交房时飘窗会直接打掉，增大室内空间，但主卧因为空调外挂设计的位置，导致主卧空间有墙柱，影响一定的室内面积及舒适度，床的摆放有限制并显得局促。

北向衣帽间设计联通北向阳台，交房时会直接改造为卧室，免去自己改造成本，改造后开窗面积比较大，但因为阳台限制窗台会比较高。

整体户型公共区域宽敞，如客厅、餐厅、厨房均开阔舒适，客厅5.6米的面宽在市场上比较少见，但卧室面积相对局促，装修标准及风格一般。南北双阳台，均赠送一半面积，利用率高。

127 m²（3室2厅2卫）

洋房127 m²三房，1梯1户设计，可魔变户型，得房率高。三开间朝南，南北通透，三房卧室均分布在户型的不同的方位，生活起居互不干扰。独特家政间设计，面积约6 m²，可作为书房或储藏间，独立入户门可联通电梯厅。1梯1户，独家电梯厅设计，可作为私人空间使用。

客厅朝南向，面宽5.4米，连接南向宽景阳台，长5.4米，宽1.8米，餐厅、客厅相连，整体空间感开阔。主卧，开间3.5米，独立套房设计，独立卫浴，大飘窗长3.5米宽0.8米，所有卧室飘窗交付时均为直接打掉，增加室内空间，采光度好，居住舒适度高。

北向衣帽间设计通北向阳台，交房时会直接改造为卧室，免去自己改造成本，改造后开窗面积比较大，但因为阳台限制窗台会比较高。

整体洋房户型得房率高，户型设计合理，装修标准同高层，装修标准及风格一般。

No.5项目周边交通

临西三环和西四环，周边有郑密路、长江路，自驾出行方便，目前周边无已开通地铁，规划有14、15号地铁线，但开工及通常时间待定。

轨道交通：1公里范围内无已通车地铁，距离在建地铁7号线漓江路站4公里。周边规划有地铁14、15号线，但开工及通车时间待定。

公交交通：周边1公里范围内有1个公交站点，郑密路张仙(公交站)，在此站点可有138路、4路、560路、722路、登封-郑州等公交线路，其中乘坐138路可到达郑州火车站中心站、绿城广场、医学院等核心商圈，首末班车时间是6：00-20：30分。但目前由项目通往公交站点的道路尚未通车。

自驾：保利上城拥有三横三纵城市交通路网，三横是南三环、鼎盛大道、南四环，三纵是郑密路、嵩山路、大学路，其中，郑密路为出行主要道路，以及修建中的祈福大道将成为快速链接主城的主干道。但目前项目地块周边道路多在修建中，尚未开通，且郑密路大型货车较多。

No.6项目周边配套

周围被绿地城包围，生活配套相对欠缺，二七新区虽规划五大产业集群，未来发展潜力虽在，但需一定发展周期。

周边生活地图

教育配套：除自建社区幼儿园外，周边1公里范围内有三所学校，有已建成的盛安路小学、滨河花园实验小学、刘庄小学，其中建安路小学与项目一路之隔，公立公办，目前的售楼处即是未来的幼儿园。

医疗配套：周边1公里范围内有侯寨社区卫生服务中心，距离郑飞医院3.3公里，距离郑州市第二人民医院5公里、距离郑州一附院约8公里。享受二七区成熟的医疗配套，近距离社区服务满足生活医疗需求。

商业配套：自建社区底商，满足日常生活所需，外部一路之隔有绿地城商业和华侨城商业配套，距离万科万达直线距离约5公里。目前周边多在建新房，商业氛围及生活氛围不足，距离最近的滨河花园安置区附近商业可满足一些日常生活所需。

公园生态：周边拥有一湖两河五公园生态资源配套，其中一湖即6000亩凤凰岛，两河为金水河、南水北调运河，五公园即滨河公园、金水河城市文化公园、花博园、树木林、文博森林公园。