房地产龙头迎布局良机 万科A(000002)盈利水平修复可期

房地产的主要机会在于龙头特别是国企央企龙头在行业未来竞争中的优势可能会越来越明显，而像万科、保利等龙头最近股价又处于一个短期超跌的状态，具备中长期介入的契机。从行业基本面看，8月以来商品房销售呈现弱修复，意味着销售处于磨底阶段，复苏方向是明确的，但过程或是缓慢的。中邮证券分析师刘清海指出，拿地端持续低迷，行业整体资金压力较大，压制远期销售表现。当前时点是优质地产股的布局良机。

低基数与宽松政策共同作用下，销售开始出现连续单月同比改善，市场仍处于复苏趋势内。申港证券分析师曹旭特指出，新开工与竣工面积保持上月较大的单月增速差，房企资金仍紧，“保交楼”仍是核心。有限资金下，房企缺少新取地开工动力，新开工与竣工难以两头兼顾;竣工端在连续两月出现单月同比年内大幅改善，进一步明确了“保交付”的政策决心和动作确定性。整体来看，行业仍处于销售弱复苏+竣工支撑施工及投资的状态，核心问题仍是复苏慢+资金紧，边际有好转但未出现根本性改善，仍需等待销售端进一步回暖。

光大证券分析师何缅南表示，2022 开年以来，多方释放积极信号，5年期LPR连续下调，保障房贷款不纳入集中度管理，预售监管资金新办法结构性纠偏，“α风险”修复进入执行阶段。政策利好频发，促需求进入实质性阶段。预期后续随着疫情好转，悲观情绪逐步修复，房地产行业供需回暖可期。近期市场对房地产板块关注度提升明显，优质龙头房企表现出色，建议关注万科A、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口等。

潜力股精选

万科A(000002)

公司实现营业收入3376.7亿元，同比增长24.4%;实现归母净利润170.5亿元，同比增长2.2%。开源证券指出，2022年三季度公司多元化业务发展稳健。首先，万物云于9月底在中国香港分拆上市，三季度共拓展项目220个;其次，万纬物流实现营业收入29.7亿元，同比增长42.7%。三季度获取4个项目，新开业8个项目，出租率稳定;最后，商业业务营业收入62.5亿元，同比增长10.6%。印力开业项目整体出租率提升至92.7%。整体来看，公司作为行业龙头具有强大的资源整合优势和抗风险能力，整体盈利水平修复可期。

新城控股(601155)

公司2022年前三季度江苏销售额占比达28.9%，对业绩贡献显著。公司投资保持谨慎，截至2022年上半年土储面积1.31亿方，可满足2-3年的开发需求，布局结构较均衡。受销售不及预期及疫情影响，公司结算业绩受到负面影响。开源证券指出，2022年三季度公司新开业了7座吾悦广场，营吾悦广场数量达134座，可出租面积757.4万方;1-9月实现商业运营总收入为71.95亿元，同比增长18.1%;开业商场平均出租率达95.12%，经营情况稳中向好。公司2022年上半年物业出租毛利率达72.2%，收入持续增长有助于公司盈利水平释放。

保利发展(600048)

公司三季度新增拿地总地价628亿元，权益地价391亿元，新增权益建面236万平米。前三季度累计新增拿地总地价1235亿元，权益地价785亿元，新增土储权益占比为 67%，全口径拿地销售比为38.6%，拿地强度较2022年上半年提升9.7%。光大证券指出，公司重点聚焦长三角、珠三角、海西等深耕城市群及核心城市，于38个核心城市拿地金额占比90%，其中上海、厦门、广州三个核心城市合计占比超45%，去化保障度高。公司销售稳健，拿地实力强，央企信用与品牌美誉度高，盈利能力于行业加速出清后有望迎来修复，看好公司作为行业龙头的未来发展空间。

金地集团(600383)

公司多年来坚持深耕高能级城市，2022年以来审慎研判市场变化，实行“量入为出”的投资原则，同时提高投资标准。前三季度，公司进一步加强一二线城市布局，连续在北京、上海、西安、厦门、长沙等城市获取优质项目。截至9月底，公司共新增土地储备171万平方米，总投资额达220亿元，充裕的土储保障公司中长期发展。中邮证券指出，得益于充足的可售资源和优质的城市布局，公司销售排名持续提升，1-9月同比降幅相比1-6月明显收窄。根据克而瑞数据，公司2020年销售额排名为第13名，2022年三季度末已提升至第7名。

招商蛇口（001979）

公司作为招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，是集团内唯一的地产资产整合平台及重要的业务协同平台。公司9 月销售额同比大增，得益于公司改善项目良好的去化表现，带动公司整体销售均价上涨，公司较强的改善性产品有助于巩固公司市场地位。根据公司经营简报，前9月公司共获取43 宗土地，拿地力度51%。公司重点布局核心一二线城市，2022 年新增土储计容建面一二线城市占比为84%。公司凭借较强的销售韧性，持续在行业低谷期补充优质土储，这将有利于公司中长期销售、保持稳健发展和市占率提升。

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