雅戈尔星海云境认筹率骤降5成 雅戈尔回归上海之路坎坷
乐居新媒体 任时建 2022年年底,雅戈尔在上海推出最新项目雅戈尔星海云境,标志着这家跨界企业时隔十多年再次回到上海。本该惊艳的回归之作,却恰逢临港楼市退潮,项目认筹率骤降50%,滑入上海全年低认筹楼盘行列。
认筹率骤降5成
仅仅相隔3个月,雅戈尔星海云境的认筹率便骤降5成,人气大减。
(相关资料图)
在2022年末第八批新盘中,雅戈尔星海云境推出二期469套房源,建面约76-140平,均价约33000元/平方米,共121组参与认筹摇号,认筹率为25.8%。
而在9月的首开中,雅戈尔星海云境共推出476套房源,建面约76-138平方米,均价约33000元/平方米,共341组参与认筹,彼时的认筹数虽也未超过房源数,但达到了71.6%。
二期的迅速降温,同样影响到整体去化水平。网上房地产显示,截至2023年2月1日,雅戈尔星海云境两期共945套住宅,已售住宅358套,可售住宅587套,整体去化率约38%。历时约四个月,去化率不及一半,整体速度较慢。
但从配套及周边环境看,项目实际有不少优势。项目位于滴水湖2.5环带上,公园首排位置,直面54万星空之境海绵公园,项目所在的105片区拥有临港已落成的多个规划项目,如星海汇综合体、上海天文馆等。交通上,项目距离16号线滴水湖站约2.2公里,步行虽较远,但距在线的两港快线直线距离约700米,未来也将成为轨交盘。此外距临港主要商场之一爱情海购物公园约2公里,本身也自带底商,可以满足基本生活需求。
该项目开发公司为上海雅原置业有限公司,由雅戈尔旗下地产业务平台雅戈尔置业控股有限公司100%持股,并由雅戈尔置业董事长、地产业务负责人张纪原掌舵。
然而这个本该重绘雅戈尔上海版图的归来之作却反响平平,不得不说是一大遗憾。
临港由热转冷
可能雅戈尔也无法预料到,在彼时还十分火热的临港楼市,在其推盘时期已截然不同,并由热转冷。雅戈尔星海云境也正是这一转折点后诸多楼盘开盘的缩影。
与雅戈尔星海云境同区位的中铁诺德璟宸、上实望海同样未取得很理想的开盘成绩,其中中铁诺德璟宸378套房的认筹率甚至不足2成,上实望海稍好,340套房认筹率约60%。
中铁诺德璟宸或许“败”在远离滴水湖,但从雅戈尔星海云境二期的摇号情况看,离核心区较近这一优势也已后劲不足。在整个区域楼市退潮的情况下,很难再吸引足够的购房者。
临港楼市的转冷或由多重因素造成。业内人士认为,2021年是临港土拍大年,临港宅地供应的充足,促进了2022年临港新房推盘潮。而全年上海整体的推盘节奏又十分密集,新房竞争白热化,购房者选择面广泛。临港虽有重大规划和发展空间,但目前难与成熟板块匹敌。
也有专家认为,从供应看,临港新房供应充足,市场需求消化迅速,但缺乏大量人口导入造成一时无法接续后续房源消化,板块热度回归理性。
雅戈尔星海云境两次认筹的较大差异,同样是理性回归与热度退潮的表现。
回归之作失利
离上次在上海拿地已过去十多年,雅戈尔的回归多少带来了惊喜。站在2021年看,临港或许是个机会更大的选择,但市场的风云变幻让雅戈尔错失了最佳的重新亮相舞台。
2021年上海第二批土拍中,雅戈尔击败象屿&国贸联合体以17.5618 亿元拿下自贸区临港新片区 PDC1-0103 单元 A01-02 地块,溢价 9.5%,成交楼面价15836元/平方米,即雅戈尔星海云境。据悉,雅戈尔拿下这幅地的金额超过了其当年上半年的净利润(16.4亿),可见其对上海的看好。
或是秉持对十多年后的回归之作细致打磨的态度,雅戈尔星海云境直至拿地377天后才取得预售证,在“快周转”模式盛行的当下显得独树一帜。但目前来看,项目销售并不及预期,这让雅戈尔在上海住宅领域的未来充满未知。
回望十三年前,雅戈尔也曾在上海风光一时。其拿下的普陀区长风8号项目所在地块楼板价达到了2.6万/平方米,成为当时长风的“单价地王”。但此后十多年,雅戈尔在上海地产界再无大手笔,直至今日的雅戈尔星海云境。
然而该项目去化的缓慢,将降低雅戈尔房地产板块未来的营收预期,甚至影响其全年整体营收。因为从近三年的三季度报告看,雅戈尔地产业务占总营收的比重已上升至60%左右,超过了时尚服装板块的营收占比。
虽然房地产业务为雅戈尔赚了钱,但在上海,它还没有迎来丰收。2022年,雅戈尔也未继续补仓,它的沪上之路还会继续吗?乐居新媒体将持续关注。
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