二手房市场回温

发布时间：2023-03-07 08:21:05

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来源:丁祖昱评楼市

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2023年2月多城二手房成交激增。

(相关资料图)

北京、上海等城市刚需房带看量显著上升，已超过1月和12月；成都2月二手房成交同、环比分别上升146.08%和79.72%，排重点关注城市前列；青岛、杭州、深圳、厦门等城市同、环比也出现较大涨幅。

2023年至今，受前期刚需需求挤压释放、部分城市政策利好以及部分优质刚需房以较低价格挂牌入市影响，整体二手房市场已经出现回暖。

从目前来看，部分城市二手房市场成交短期已好于新房市场，后续有望反哺新房市场，刺激新房市场刚需和改善项目销售回暖。

CRIC数据显示，2023年2月16个重点城市二手房成交体量约652万平方米，同、环比分别上升122%和54%；前2月累计成交超1000万平方米，累计同比上涨41%。

其中，成都、青岛、杭州、深圳、厦门等城市同、环比出现较大涨幅。

2023年2月，最火热的当属成都二手房市场。2月，成都二手房成交194.23万平方米，同、环比分别上升146.08%和79.72%。不仅为16个重点关注城市中最高，也是成都2018年至今月度最高值。

克而瑞四川区域负责人表示，成都二手房如此火热的原因，主要归于三点：

首先是成都市场节后供销关系的不平衡。2022年底疫情全面解绑，积压了三年的大量大西部购房者涌入成都市场，在需求被释放的同时，2023年新房市场1-2月的供应量仅为73.21万平方米和62.70万平方米，而成都疫情未解绑前月度平均新房去化在120万平方米以上，这就造成了供不应求的局面，部分购房者自然转入二手房市场。

其次，新房市场无论是面积段还是总价段都以改善为主。对于首置刚需购房者来说，主城区仍有大量总价200万/套以下的二手房房源，因此大量刚需客户扎堆转入二手房市场。

最后一个原因是信贷关系。过去很长一段时间，成都二手房，尤其是建造时间较久的老房源，银行按揭比例和利率都非常高，成都曾经是全国市场利率最高的城市之一，二套房房贷利率甚至高于6%，但现在无论按揭比例和利率都出现了下调，这对二手房的触动非常大。

对比2023年2月部分二手房成交热点城市的新房数据来看，部分城市二手房市场成交短期好于新房市场。

如北京，2023年2月二手房成交132.49万平方米，同环比分别上升78.31%和74.80%，与此同时，2023年2月北京一手住宅成交43.36万平方米，同环比分别上升52.38%和8.16%，二手房无论成交面积还是同环比涨幅都更高。

但从成交均价来看，虽然北京2月二手房成交面积出现了明显上升，但成交均价变化不大，为30264元/平方米，环比上升0.84%，同比下降2.32%。

由此可见，虽然北京二手房成交量出现了上升，但价格仍在相对低位。

上海市场也是如此，2023年2月，上海二手房成交19126套，同比上涨50.56%，环比上涨137%。但整体市场仍在以价换量。

某品牌中介告诉我们，2月正逢上海2022年八批次尾盘和2023年一批次认筹“交接”期，有不少业主近期挂牌是为了置换“打新”，由于要赶新房供应周期，因此部分业主价格是可以商量的：“大概有5%-10%的议价空间，大家还是相对理性的。”

需要注意的是，上海2023年接下来仍有大量新房供应量入市，届时市场竞争势必将变得更加激烈，二手房支撑力或将不足，目前的热度是否延续，还需要观察。

从目前二手房市场的回暖来看，主要为以下原因：

第一，前期积压刚需购房需求集中回流入市。二手房与新房最大的区别在于每一套房子的情况都各不相同，需要持续带看和实地对比，随着疫情的全面放开，中介门店到访客户量激增，原本压抑的需求被极大程度释放，从而推动了短期市场的升温。

第二，部分城市实行“带押过户”后置换改善需求释放，2022年底多个城市落地执行二手房“带押过户”，北京试行“连环单”业务并行办理。政策利好之下，不仅缩短了二手房交易周期，也降低了二手房置换成本，极大程度激活了二手房市场。