二手房成交持续下行 “愁卖”问题凸显 卖方市场已变为买方市场

本报告对全国重点城市上半年二手房挂牌量激增现象进行分析，以更好理解该市场热点和问题本质。我们认为，观察2023年上半年二手房市场，其最大的热点问题就是挂牌量激增现象，反映了供求矛盾恶化、交易堵塞的新情况。同时，从历史长周期角度看，过去二手房总体处于“不愁卖”阶段，而现在二手房开始步入“愁卖”阶段，这意味着二手房市场已经从卖方市场开始悄然变为买方市场。该阶段划分可供各地政府决策和参考。

一、挂牌总量

(相关资料图)

1、总体情况

我们选取了全国13个重点城市二手住宅挂牌量的情况。统计显示，今年6月初13城二手住宅挂牌量为199万套，相比今年年初159万套增长了25%。这说明，今年上半年二手房出售意愿很强，但由于市场交易遇阻，进而产生了房源激增的问题。

观察13个城市二手房挂牌情况，可以看出这13个城市均出现了房源激增的现象，说明该问题比较普遍。从绝对规模看，重庆、成都和上海的二手房挂牌量规模相对大，6月初分别为22、20和18万套。同时，对比年初挂牌规模，今年6月份上海、武汉和西安的增速最大，分别为82%、72%和40%。我们认为，类似增速说明，二手房供求关系出现了非常重大的变化，即供大于求的矛盾持续凸显。这也可以解释为什么当前二手房“越卖越多”的现象。

图1 全国13城二手住宅挂牌量（套）

2、去化情况

我们观察到，今年一季度和二季度二手房的行情及心态明显不同。一季度二手房交易屡屡创新高，市场供求关系非常好。而二季度供求矛盾持续尖锐，市场情绪非常糟糕。据此我们把一季度和二季度二手房的去化情况进行对比。我们定义：一季度二手房去化周期=3月底二手房挂牌量/3月份二手房成交量；二季度二手房去化周期=6月初二手房挂牌量/5月份二手房成交量。

统计显示，今年一季度全国13城二手住宅去化周期为10个月，而二季度该指标为15个月，出现明显增长。通俗理解是，当前二手房挂牌量激增的情况下，二手房要出手，则交易周期将明显延长，即增加5个月的时间。而且此类问题在这13个城市中都有所体现。我们认为，二手房出售的难度骤然加大，容易产生恐慌性降价的问题，也会影响房东“卖一买一”的操作。

图2 全国13城二手住宅去化周期（月）

二、挂牌结构

1、房龄分析

本部分对全国13个城市二手住宅挂牌量进行房龄分析。分析的目的在于，如果房龄过小，那说明存在高位抛售的恐慌心理。若房龄适中，则可能和换房需求积极释放等有关。若房龄过长，那说明市场上老破小房源的“接盘”情况非常糟糕。

我们将二手房的房龄或楼龄进行五个层次划分，并据此计算出各个阶段房源的占比。统计显示，五类房龄的房源数量占比分别为：≥30年（5%）、20-30年（17%）、10-20年（45%）、5-10年（27%）和0-5年（6%）。这里有几点内容值得重点分析。

1）占比最大的为10-20年房龄的房源，此类房源属于2003年以来新建的房子。这说明目前房源挂牌行为中，并非都是盲目或恐慌性的抛售，而更多是源于真实的换房需求。

2）房龄小于5年的房源，属于最近几年高位接盘的项目，目前没有出现大规模的抛售现象。而房龄超过30年的二手房，其占比也不高，说明目前二手房市面上房源结构还不错，即不至于出现大量老破小挤占市场的情况。

图3 全国13城二手住宅挂牌的房龄结构

2、户型分析

本部分对全国13个城市二手住宅挂牌量进行户型分析。分析的目的在于，如果户型较大，说明存在豪宅恐慌性抛售、急于套现的心理。若户型适中或偏小，说明本身和房屋置换的合理需求释放有关。

我们将二手住宅的户型或面积进行七个层次划分，并据此计算出各个层次房源的占比。统计显示，五类户型的房源数量占比分别为：老破小≤30（1%）、小户型30-60（12%）、刚需主力60-90（40%）、中户型90-120（29%）、大户型120-144（12%）、豪华户型144-180（5%）、顶豪户型≥180（2%）。这里有几点内容值得重点分析。

1）从挂牌的主力户型看，主要为60-90平方米的户型。此类户型的房东恰是首次改善型的主力军。我们认为，疫情三年后潜在的换房需求确实还是存在的，也是充足的，即市场需求没有萎缩。但由于此类房源挂牌量激增，所以拖累了房屋出手的速度，也影响了一些新房项目的认购速度。

2）关于近期豪宅抛售的现象受到了外界的关注。从此次数据上可以看出，若把豪华户型和顶豪户型进行加总，其占比为7%。该比值略高但不夸张，说明存在部分抛售现象但风险可控。

图4 全国13城二手住宅挂牌的户型结构

三、结论趋势

1、市场总结

对今年上半年二手住宅挂牌情况或供应情况进行分析，我们认为，其属于今年上半年非常重大的问题，尤其需要进行关注。

1）最近几年二手房的供求状况发生了非常重大的变化。其中在2020年下半年，很多重点城市二手房出现了“房荒”现象，当时二手房一房难求。而今年二手房则出现了房源激增现象。这种差异和资金流向、市场行情、市场预期等有较大的关联。

2）从结构分类来看，虽然也存在一些恐慌性抛售或急于套现等情况，但其占比或风险是可控的。而占比较多的则属于置换需求或换房需求。该市场结构对于政策制定有启发，即后续如何盘活此类刚需二手盘，同时为改善型置业需求创造更好的环境，是非常关键的问题。此类房源的加快流通，对于盘活二手房、激活一手房市场等都有至关重要的作用。

2、政策建议

我们要跳出传统的二手房降温视角去理解挂牌激增事件，即从历史大趋势的视角理解这个问题。当前二手房行情和2014年那一波降温潮有很大的区别。过去关于抛售的说法比较少，而现在全国各地都出现了抛售一说。我们认为，过去二手房市场实际上处于“不愁卖”阶段，因为当时市场需求总体处于上升阶段。而今年上半年则处于“愁卖”阶段。这一重大变化或风险需要关注，这也意味着当前二手房市场正悄然从卖方市场转变为买方市场。基于这一判断，我们认为，后续对二手房的刺激政策，不应简单停留在短期政策松绑的视角，而要从中长期二手房盘活和可持续发展的视角进行。唯有这样，才能有效防范二手房交易风险和金融风险等问题，真正打通二手房交易梗阻，最终促进二手房市场的平稳健康发展。

文章来源：上海易居房地产研究院 研究总监 严跃进

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