国家统计局：7月商品房销售继续走弱，行业仍将维持弱复苏

8月15日，国家统计局公布2023年7月宏观经济和房地产行业数据。

从主要生产指标来看，尽管部分数据呈现季节性波动，但整体经济依然延续向好态势。

(资料图片)

房地产1-7月数据呈现季节性回调，行业尚未出现明显的企稳迹象。

具体来看：

全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%；

商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%；

商品房销售额70450亿元，同比下降1.5%。

房地产开发企业到位资金78217亿元，同比下降11.2%。

各项关键数据仍然在下探：商品房销售面积累计同比降幅扩大1.2个百分点，销售金额同比增速由正转负，新开工、房地产开发投资累计同比降幅扩大。

国家统计局新闻发言人付凌晖表示，随着经济恢复向好，居民收入增加，房地产市场调整优化政策显效，居民住房消费和房企投资意愿有望逐步改善。

考虑到优化调整政策从中央发声到地方落实尚需时日，短期内，行业大概率仍然维持弱复苏的态势，房地产投资继续保持低位运行是常态，随着政策落地以及城中村改造的加速，未来房地产投资将逐步回归正常合理水平。

1-7月商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，降幅较1-6月扩大1.2个百分点，累计增速连续三个月下滑，降速略有放缓。

商品房销售额70450亿元，累计同比自3月之后首次转负为-1.5%，较1-6月减少2.6个百分点，仅住宅销售金额仍能维持正增长，前7月累计增长0.7%。

这意味着，当前处于弱复苏状态下的市场仍面临下行压力，政策方面仍需在供求两端进一步发力，刺激需求、改善预期的同时，增加有效供应。

单月数据来看，受6月基数较高以及季节性回落、购房预期偏弱等多方面因素影响，7月商品房销售面积、金额双双走弱。

7月，商品房销售面积7048万平方米，环比跌46%，超近五年同期环比跌幅，且与4月份市场由升转弱降幅度几乎持平。商品房成交金额7358亿元，环比下降45%，跌幅超过4月份。

同比降幅有所收窄。7月商品房销售面积、金额同比分别下降15.5%和19.3%，面积同比较上月收窄2.7个百分点，金额与6月份降幅持平。

7月成交季节性如期回调，各城市走势也相对一致。

CRIC重点监测的30城中，单月26城同比普降，环比也仅有少数城市成交增长。而累计同比负值城市由六月的7个城市增加至11个。

市场走弱一方面受制于供应短缺，另一方面在于购房预期、购房信心不足，改善需求也未能接棒刚需成为市场支柱。但随着政策不断释放以及落地，未来销售有望底部企稳。

前7月，新开工走弱、竣工高增长的格局并未有实质性改变。

数据显示，1—7月份，房地产开发企业房屋施工面积799682万平方米，同比下降6.8%。房屋新开工面积56969万平方米，下降24.5%，增速较1-6月降幅扩大0.2个百分点。其中，住宅新开工面积41546万平方米，下降25.0%。房屋竣工面积38405万平方米，增长20.5%，增速较1-6月提升1.5个百分点，达到年内高峰，并连续7个月维持正增长，增幅为近20个月新高。

一方面是新开工指标的持续承压，房企开工意愿处在低位，累计同比降幅仍在扩大，市场销售萎靡导致企业开工、拿地进入恶性循环，稳资金、稳安全、稳信用仍是当前首要任务。另一方面，得益于前期“保交楼”政策的推动，今年以来竣工持续向好，无论是从1-7月累计还是单月来看，增速都有所提升。

单月来看，7月竣工面积为4501万平方米，环比下降26%，绝对量较2023年均值减少三成。同比增幅较6月增长16.8个百分点至33.1%，接近三月份水平，仅次于今年4月42%的高增速。

新开工累计增速则尚未出现企稳信号，增速始终保持在低位运行，连续四个月跌幅超过20%。7月新开工面积7089万平方米，同比下降25.9%，降幅较上个月收窄4.4个百分点，单月同比跌幅仅高于1-2月，单月增速略有好转。受到6月基数影响，7月新开工环比下跌30%。

开发商开发投资意愿仍然低迷。

1—7月，全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%，降幅较1-6月扩大0.6个百分点。累计同比降幅自1-2月大幅收窄后持续5个月下滑，同比降幅回到了2022年1-9月水平。

单月来看，7月全国房地产开发投资额达9167亿元，同比下降12.2%，跌幅较1-6月扩大1.9个百分点。7月开发投资环比跌幅29%。

值得注意的是，住宅开发投资略有好转，7月单月同比下降9.4%，降幅较6月收窄1个百分点。

新开工低迷和土地市场不振影响，开发投资的持续走低，尤其是部分热点城市土地市场开始出现降温迹象，土地投资正从“局部火热”转向“整体冷淡”，也让开发投资未来持续承压。

开发投资累计增速降幅整体呈现出东部<中西<西部<东北的形势，东部、中部地区前7月开发投资额同比降幅为3.2%、8.2%，这与长三角、部分中西部核心城市市场相对坚挺不无关系。

短期房地产投资额尚未有企稳回升的迹象，后续将保持低位运行，但随着政策落地以及城中村改造加速，未来房地产投资将逐步回归正常合理水平。

目前行业政策拐点已至，宽松将成为下半年调控主旋律。

政策聚焦点主要集中在限购的松绑甚至取消、下调商贷首付比例以及取消认房又认贷、引导落实存量房贷降息、适当放松限价、减税降费、调降住房交易成本等方面。若核心一二线能稳步落实局部松绑“四限”，整体新房成交规模有望止跌企稳，但基于当前购买力乏力的事实，也很难再现当年的V型反转行情。

各城市受改善盘供应影响出现分化行情，后续热点城市和热点项目个数减少仍是大概率事件。

北京、武汉、苏州、南京等经历调整后，后期伴随着改善盘供应占比上升，成交尚有小幅回暖空间。而诸如上海、合肥、杭州等受限于核心区域供应不足，整体成交难有放量空间。对诸如昆明、南宁、福州弱二线和无锡、常州、徐州、珠海、惠州等广大三四线城市而言，短期内刚需购买力仍需修复，成交难有明显起色。

接下来，行业仍将维持弱复苏的态势，企业融资尚未大幅改善叠加销售走弱，短期土地投资、新开工意愿继续保持低位运行，开发投资尚未释放企稳信号，随着房地产市场调整逐步到位，房地产投资将会逐步回到合理水平。

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