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业主有义务告知买家或承租人房屋的实情
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资料齐全才能到房管局办理过户手续
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现在政府机关办理咨询手续十分便捷
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插 图/采采
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老年人平时多了解财产处理的方式，生活自然过得更开心
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继承房产百事通
专题文/图 羊城晚报记者 詹青
上周，《羊城晚报·楼市周刊》刊发了《继承房产如“生仔”，试过先知几复杂》一文，文中的刘先生虽为独生子，却为了继承过世父亲的房产奔波7个月，艰难跨过七道难关。文章刊发之后，收到一大波读者强烈呼声，为何办理一宗看起来名正言顺、理所当然的房产继承会这么麻烦？！一大堆看似毫无必要的“奇葩证明”，是公证处故意为难？有没有省事的办法？这些，本文将继续为您解答。
本期坐堂专家团队： （排名不分先后）
郑文双 北京大成（广州）律师事务所律师
刘 涛 广东顾浩巍律师事务所 律师
黄敏聪 合富房地产交易中心高级主任
房产继承，
就是“攻克”一大波奇葩证明的过程
说到处理先人房产的“继承”问题，遭遇过各种奇葩证明折磨的大有人在。“为了继承我姨妈的房子，我一个表弟能把国内外十几位亲戚都找到了，我妈妈至今都觉得我表弟超级能干。”
“确实很麻烦，我做同学的证人，才知道有这么抓狂的事情。”
“谁有我狗血，我到现在才知道老窦和我老妈结婚之前，曾有过一段婚姻，还收养过一个养子。老人家生前完全没提过，感觉可以拍电视剧了，现在怎么办，让我去哪里找这个养子呀？！”
……
其实，处理老人去世后的遗产，由于年代久远、资料缺失、现实中关系复杂，本来就是很复杂的事情，不同部门要求提供的各种“奇葩证明”，并非公证处故意刁难，因为万一不慎，分分钟遭遇纠纷。羊城晚报记者从广州某公证处了解到，上周，越秀区法院刚开庭审理一宗离奇案件，广州多位市民遭遇“死人”公证，房子莫名被卖。
事情的经过是这样的：2015年6月，何某胜、黎某健、林某麟、容某麒等4人先后落网。上周，4人被控诈骗罪在越秀区法院受审。检方指控，何某胜等4人因为债务纠纷等原因，在非法获取被害人房产证及身份证等信息后，用找人冒充产权人办理虚假公证委托等方式，将5名被害人房屋转让，五宗诈骗案金额共465万余元。其中两案是找人冒充已故业主办理公证，另两宗是持虚假委托书和公证书（其中一宗原产权人也已过世）。
为何会有这么神奇的事情发生？其中最重要的原因就是公证员的疏忽，让诈骗者得以冒充产权人成功办理虚假公证委托，据了解，“死人公证”时有发生。所以，为了保护公证人财产，在处理房产继承公证时，有些“奇葩证明”必须做，根本没有通融的余地，所以再奇葩也是没有办法的事情。
想手续简单，早立遗嘱即可
广州公证处工作人员何晓云告诉记者，其实所有的让后人抓狂、狗血的继承问题，只要未雨绸缪早立遗嘱，其实都可以妥善解决。
羊城晚报记者了解到，在生前就处理妥善自己的身后事，尤其是房产问题，其实并不复杂。如何把房子妥当地留给子女，以下三种办法可供参考：
1、做好一系列公证，去世后，自然而然让子女继承；
2、通过公证，生前就把房子赠与子女；
3、通过买卖，生前以交易的形式“卖给”子女。
这三种方法中，第一种继承，只有在被继承人死亡以后，才可以办理。因为我国还尚未开征遗产税，所以只需要支付评估费用即可，而其他涉及税费几乎可以忽略不计。假如你在生前就妥善办理了遗嘱公证与继承权公证，未来子女就可以避免各种抓狂和奇葩证明，并妥善继承父母的房产。（注：上述三种方式的支出成本与不同特点，我们下期将重点分析，敬请留意）
然而，很多人不愿意立遗嘱是出于心理障碍。谈及遗嘱，或多或少会让人联想到死亡，大家印象中也多是人至暮年才会立遗嘱、做公证。实际上，现在立遗嘱的人正逐渐走向年轻化。据广东省公证协会统计，2000年以前办理遗嘱公证的遗嘱人基本都是60岁以上的老人为主，但近年越来越多年轻人在办理遗嘱公证，目前有超过10%的遗嘱人是60岁以下的。
罗先生，是一家珠宝企业高管，名下有十多处房产，并有不少财产。罗先生认为，立遗嘱、未雨绸缪是必要的，“现代人生活压力太大，危险无处不在，这几年我身边几个朋友突然意外死亡，有车祸去世的，也有得了突发疾病的，因为没有立遗嘱，亲属为争产吵得不可开交，有的还闹上法庭。”罗先生说，以前大家的观念没有转变，以为立遗嘱是上了年纪的人才做，可是现在意外和疾病这么多，年轻人也该早作打算，防患于未然。
遗嘱公证，最好搭配继承权公证
如何未雨绸缪？其实相当简单，在手续齐全的情况下，半个小时就能搞掂。不过，有业内人士建议，相对于动产来说，不动产的继承要求更为严格，最好遗嘱公证配合继承权公证，一起办理会更稳妥。
有时候单有遗嘱公证并不够，比如父母已故的市民周慧就遇到这个问题，她持父母留给自己的遗嘱公证书，去房管局办理过户手续，却被工作人员告知：“只有遗嘱公证书不能过户，必须还要有继承公证书，而这份公证书其他继承人也要认可遗嘱、同意将房产过户给遗嘱中的指定继承人。”
这让周慧一头雾水，因为遗嘱上所称的住房，在购买时她出钱最多，只是在房产证上写了父亲的名字。周慧有一个哥哥和一个妹妹。但是父母由她照顾，所以老人的意愿是由她一个人继承，并立过遗嘱，此时，这样的遗嘱也不算数吗？
有专业律师告诉记者，继承权公证和遗嘱公证的确为两个不同的公证事项，“遗嘱公证是被继承人生前单方处分自己财产的意愿，而继承权公证是按照遗嘱来确定遗产的继承人和处理遗产的一种继承方式，是对继承行为合法性的确认。”
为何仅有遗嘱公证并不够，简单地打一个比方，这份遗嘱，是不是最后一份已经难以确定，周慧的父母在此之后是否又有新的遗嘱，并不可知。因为按照规定，遗嘱公证作为一种行为公证，目前法律规定遗嘱人可以不受地域管辖限制，只要在实施遗嘱的行为地就可办理公证，随时随地都可以变更、撤销或再立遗嘱，这样，就可能出现多份公证遗嘱。因此，遗嘱效力具有可变性，需要再次被确定。因此，遗嘱公证最好是搭配继承权公证最为妥当。
有问
必答
过户费能尽量节省吗？
问：祖屋是写了我阿嫲（奶奶）的名，佢（她）仙咗（去世）四十年啦，我老窦（老爸）都走埋，两人都没有死亡证。现在户口簿显示阿嫲是未婚，老窦是独子。现在要我证明阿嫲和老窦都走了、老窦有无兄弟姐妹的情况，我去哪里找啊。还有，我如何过户费用是最节约成本的？
答：该读者首先应做的是开具相关的亲属关系证明，可以尝试找当地居委会及村委会出具相关证明。如果没有遗嘱，只能按照法定继承进行，现在这种情况并没有节省成本一说。
养子找不到点算？
问：我们几个兄弟姐妹在办理父母房产继承公证时，公证员查询父母档案，发现他们当年自己写了一个养子的名字，但那个养子已经失散几十年，但有关部门要求，一定要找到他才行，怎么办？
答：建议考虑向法院申请该养子宣告失踪或死亡，以便处理其名下财产事宜。如果实在找不到，只能保留养子的房产份额。
被“丧偶”怎么办？
问：我现在住的房子是单位分房，房产证上写的是老伴的名字，但是老伴不在了。我们是二婚，1992年结婚，1995年购买的这套房子。但是单位当时购房时登记写的是 “丧偶”，所以，单位现在不承认房子有我的一半。我应该怎么办？
答：你这种情况应该前往房管部门进行变更登记，将“丧偶”改为“已婚”。办理时，先要了解房管部门需要提供哪些材料证明是夫妻共同财产。相应的公证证明可以由公证处办理。
在世父亲不能处理夫妻财产？
问：母亲三年前去世，现在父亲还在世。我父母的房子是多年前买的，现在想过户到我的名下，该怎么办？是不是我和我父亲一起去公证处就可以了？
答：如果房产证是您母亲去世前办理的，那么这个房产就属于你父母夫妻共同财产。现在，你父亲不能单独处分这个夫妻共同财产。如果想将房子过户到你的名下，需要你母亲的所有继承人和你的父亲一起去公证处办理房产继承公证。这样，房产才能过户。
提前过户给孙子，儿子怎么办？
问：老人的房子，生前和子女签了一份协议，百年之后把房子留给孙子。但是老人还在世时，就将房子过户给孙子了。这个和我们的协议有冲突。是不是有效？
答：从法律角度来说，过户肯定要去相关部门办理。没有老人签字，见不到老人，是办理不了的。如果是老人真实意愿，自己前往办理的，这就是有效的。如果认定违背了老人的真实意愿，需要有证据，可通过法律途径解决。
老爸痴呆了，还能立遗嘱吗？
问：父亲现在已患老年痴呆症，神志不清，还能不能立遗嘱把房产留给子女？
答：假如已经神志不清，则已经不可以立遗嘱了。
按照规定，当事人申请遗嘱公证必须符合以下条件：
一是遗嘱人具有完全行为能力，神志清楚，能准确表达本人意愿；
二是自愿立遗嘱，而且遗嘱内容符合国家法律、法规和政策的规定及社会公共利益；
三是未剥夺缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人、未成年法定继承人或其他依靠遗嘱人生活的人的继承权；
四是遗嘱书的内容符合法律规定。
我是独子，继承父母的房屋不用立遗嘱了吧？
问：我是家中的独子，目前与父母、爷爷生活在一起。现在我父母还年轻，如果我爸妈走了，这房产肯定是给我的，我们还需要立遗嘱吗？
答：按照我国《继承法》的规定，配偶、子女、父母同为第一顺序的法定继承人，因此独生子女本就不是父母财产的唯一继承人。关键在于，继承假如没有及时处理发生转继承后，处理起来就会比较复杂。
没有公证的遗嘱有效吗？
问：老人名下有一套房子，现在父亲已经去世，他立了遗嘱，但是没有经过公证，这个遗嘱有效吗？如果母亲想立遗嘱，应该怎么写才有效？房屋如果留给其中一个子女，其他子女不同意怎么办？
答：你这份遗嘱属于自书遗嘱，在法律上是有效的，但是需要被认定，来确认其有效、真实。可以由利害关系人，如配偶、子女来证明这份遗嘱真实、有效。如果还没有立遗嘱，可以直接办理公证遗嘱，在公证人面前签订遗嘱文书。
只有产权所有人有权处置他的财产，不以年龄发生变化，不需要征求子女意见。因此，老人有权处置自己的财产，子女不同意不受影响。
看个案
告知房屋实情
业主需担责
房子的租赁合同已经签订，租金也已付清，租客发现业主没有告知实情，交易可以取消吗？交易取消后，中介费还该不该给？
事件回放：2015年4月1日，租客张某欲经营餐饮，在中介公司介绍下，看中一间位于白云区的商铺。在协商交易内容时，出租人（业主）李某表示前任租客也是用来经营餐饮的，该商铺可以满足张某的需求。于是，租赁双方签订《房屋租赁合同》，并约定双方分别向中介公司支付5万元佣金。签约当日，租客张某向中介公司支付了5万元，李某因资金周转问题，暂未能支付。事后，张某装修商铺时，管理处告知，前任租客因为油烟问题被投诉。张某得知后，向李某提出解除交易。但是，李某认为中介公司未尽详尽报告义务，拒绝支付中介费。中介公司无奈将李某告上法庭，要求其依约支付中介费。
法院经审查，该中介公司已促成租赁双方签订合同，租客张某出庭陈述在签约前李某承诺该商铺可用于餐饮经营。但是，李某表示不知悉该商铺曾遭投诉，并以该中介公司未尽详尽报告义务为由抗辩。最终，法院认为李某作为业主理应清楚或有义务了解清楚其物业的用途，认定中介公司已履行合同约定义务，判令李某向该中介公司支付中介费5万元。
专家解读
此案，广州市房地产中介协会法律咨询服务中心周冬云律师指，《合同法》第216条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第424条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”以及第426条：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”
本案中，李某作为出租人（业主），对自有物业了解的程度和义务是高于中介公司的，该中介公司只需将所知悉的信息核实后如实报告，即完成其司告的义务。本案中，该中介公司已促成租赁双方签订合同，有权依约收取中介费。
在此，广州市房地产中介协会提醒广大消费者：中介公司及经纪人员的告知义务仅限于法律法规规定和中介服务合同约定的范围，一般包括向交易当事人如实告知房屋的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。但是，对于房屋特有的、内在的、非公开的信息，需出租人（业主）负责披露。
（文/图 羊城晚报记者 梁栋贤）
