房贷月供怎么计算的?房贷提前还款划算吗? 当前简讯
房贷月供怎么计算的?
如果是等额本息还款方式,如果借款人选择等额本息进行还款的话,计算原则就是银行从每月月供款中,先收剩余本金利息,后收本金;利息在月供款中的比例中随剩余本金的减少而降低,本金在月供款中的比例因增加而升高,但月供总额保持不变。具体计算公式为:月还款额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕;总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金。
如果是等额本金还款方式,如果借款人选择等额本金进行还款的话,那么基本计算公式为:每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率;每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率。
房贷提前还款划算吗?
房贷提前还款划算,如果赶上了房贷利率大幅度上涨的时候,比如说上涨了百分之二三十,这个时候提前还贷是可以减轻压力的。在贷款的前几年,由于本金基数大、利益也比较高,要多还款,剩余贷款的利息负担也会相应减少。
也有不用提前还款的情况:
第一,就是买房时本身就享受了优惠的房贷利率的,比如说房贷利率打了8折或者更低,这样即使房贷利率涨了,也影响不大
第二,房贷还款已经超过了三分之一,特别是选择的是等额本金的还款方式的。主要原因还是在等额本金的还款方式上,因为先还的是利息,一旦还款超过三分之一,利息也越来越少了,这时候提前还款就不划算了。
第三,就是投资,如果能够找到稳定可靠的投资渠道,且收益率高于银行的贷款利率,就不需要提前还房贷,投资能够持续稳定的高过5.69%的房贷利率,就可以不用提前还了。
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