REITs将打开以“租购并举”为特征的楼市下半场的空间
揭秘
首单租赁REITs为何是保利?
克而瑞地产研究机构称，保利之所以能成为首家发行租赁住房REITs的房企，一方面是得益于央企的融资能力较强，另一方面也是因为保利拥有较多的自持土地，且租赁住宅方面也具备一定的运营能力。
在租赁住宅方面，保利已经成功布局广州、重庆、北京、长沙、大连、沈阳等十余城市，拥有瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌线，分别由保利集团旗下租赁住房管理运营平台“保利商业公司”、“安平养老公司”负责运营。本单REITs在产品结构设计方面，正是以保利地产自持的这些租赁住房作为底层物业资产。
此外，保利还通过合作的方式打造uoko互联网青年公寓品牌。这些租赁品牌皆取得不错的成效，为保利地产进一步发展租赁住宅积攒了不少经验。相关资料显示，2016年11月在长沙首开的瑜璟阁国际公寓开门迎客的3个月内，入住率就达到了90%并实现盈利。
在自持土地持有量方面，据不完全统计，保利2016年与2017年通过招拍挂的方式取得的地块不下7幅，起码超过100万平方米的土地，这些地块有不同程度的自持比例，自持总计建面超17万平方米，自持地块数量居房企前列。这些土地，多分布于一线城市以及核心二线城市，也是大力推进租赁住宅发展的城市，为保利地产分批发行租赁住房REITs提供了资产基础。
展望
长租公寓或成REITs下一个风口?
今年以来，房地产市场的一个重大变化是各大城市的自持地块数量和比例大幅增长，各大房企也积极布局抢滩。除了保利外，万科、碧桂园、龙湖、世茂等企业也都有大量自持土地，如万科持有超过7块大比例自持土地。这些企业都在大力发展租赁物业品牌，如万科拥有泊寓，龙湖拥有冠寓，世茂房地产今年6月拿下的佛山禅城地块也计划建立其长租公寓的品牌，央企招商蛇口也在长租公寓领域推出了两条产品线，分别是“精品公寓”和“服务式公寓”。
开发商谋求转型，以“长租公寓”为代表的租赁市场成为地产商们争相布局的一个领域。而REITs的下一个风口或许就是长租公寓。
今年8月15日，链家“自如”发行了“中信证券—自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，该项ABS发行规模为5亿元，其中4.5亿元优先级票面利率为5.39%。从链家自如的ABS到保利租赁住房的REITs，短短两个多月， “长租公寓” 在资产证券化道路上又迈出了的一步。
据上交所总经理黄红元介绍，截至2017年10月，上交所资产证券化产品融资规模将近7000亿，存量规模为5000亿左右。他表示，租赁住房REITs，就是资产证券化产品中比较有代表性的创新产品。考虑到该产品主体资质与产品结构设计较好，其他符合条件且致力于住房租赁市场发展的住房企业也可以借鉴该模式，探索开展资产证券化业务，借助资本市场的服务实现企业良性发展，为社会提供更多的租赁住房。
争议
低租售比背后REITs如何算账?
正如业内人士所说，最终REITs产品还是要算账，回归收益率，要看借债的成本能否覆盖租金收益，这是一个很关键的指标。REITs的收入来源为投资于房地产及物业的经营现金流，在租赁住房REITs产品中，持有物业的租金收入无疑是现金流的主要来源。
以保利本次REITs产品为例，其利用基础资产组成SPV，再通过股+债的方式收购SPV股权之后，该单产品采取储架、分期发行机制，储架额度期限两年;产品期限18年。该产品优先级、次级占比为9:1，优先级份额即40亿元在上交所公开转让、交易。这意味着保利旗下瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会等四大租赁品牌的租金收入将构成保利REITs产品的现金流来源。
然而，也不是所有的房地产人士都对REITs的发展抱乐观的态度。
中原地产首席分析师张大伟认为，租赁行业的核心问题是租售比悬殊，按照市场目前的资产价格与租金价格看，租赁行业盈利的可能性很小，以北京为例，一套500万元的普通住宅，年租金收益不足10万元，这种情况下，租赁企业核心问题是如何盈利，而不是寻找渠道变现利润继续投资。目前租赁市场的竞争还处于初级阶段，还没有形成知名度品牌，大部分企业都是依赖资金优势在租赁市场竞争，核心的盈利能力还有待市场检验。
仲量联行中国区研究部总监周志锋也认为，在中短期内，中国的REITs快速发展需要时间：“原因有多方面。租金收益率低是最大的障碍，目前很多资产的收益率仅为4%甚至更低。此外，缺乏REITs和资产的专业管理人才等也制约了REITs在中国的发展。”
就保利的首单REITs产品而言，对于涉及的双重征税和租金回报率问题，保利地产相关人士介绍，通过股+债的方式收购SPV股权，这单产品最大限度地节约了股权转让过程中的相关税费;此外，通过市场化的租约机制安排，使得资产的未来现金流满足了RETIs产品的发行需求。
尽管障碍重重，REITs依然被视为中国房地产融资的新出路。周志锋认为，随着投资者、开发商和资产持有人的观念转变，从长期来说，REITs能给投资者带来稳定回报，将成为机构投资者主要的融资渠道，同时也为个人投资者提供了多一种的投资渠道。（文/本报记者 朱开云）
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