“冰封”市场中仍然有“日光” 2018楼市 什么房子最难买
说到客户定位，相关负责人解释，别墅的价格从单价来说再“亲民”，总价还是摆在那里的，它的客户一定是要有实力的，因此，“我们选择的客户就是那些认为2500万不贵的人群”。经过充分调研和客源判断，他们认为海淀客户具有更强的购买动机和资金实力，其中最关键的机会在于，海淀已多年没有低密度产品的新增供应，存在大量而有效的潜在需求。最终，丽春湖院子超六成客户来自于海淀，后期朝阳客户又占据剩余大半。互联网新贵、科技精英、企业高管等高知高智客群成为丽春湖院子的核心业主构成。
2017年截至12月24日的北京销冠排行榜：从项目看，超过10亿网签金额的住宅合计有55个，其中有15个项目超过20亿，超过30亿的有6个，销售额最高的项目是中国玺，签约48.82亿。有望在2013年和2016年后，北京再次出现销冠超过50亿的签约。排名第二的是泰禾丽春湖院子，也是别墅项目的销冠，签约46.5亿。排名第三的是亦庄金茂府，签约40.06亿。第四是景粼原著，签约39.38亿。第五第六分别是泰禾昌平拾景园与首开华润城。
逆势将成为检验大企业的试金石
在两年前的上海，孙宏斌在谈到扩张时显得非常谨慎。当记者问起是否也要向千亿房企发起冲击时，他貌似低调地表示：饭要一口一口吃，扎扎扎实实做事，不去想千亿的事。言犹在耳，两年后的今天，孙宏斌的融创集团，已经一跃成为“碧恒万融”中的一员，千亿目标早已抛在身后。事实证明，市场越是低迷，越容易使一些企业做大。
在2017年，北京商品房市场中，2760亿的总销售额，是由472家房企创造的，龙头房企的市场占有率越来越高，尽管市场进入了冷静期，但市场集中度却不断提升。排名前20的项目成交额已占到商品住宅总成交额1/3，而同样的数字在2016年和2015年仅是1/4。其中，开发商集中度提升得更加明显，北京万科以在售30个项目，签约销售额307.5亿排名市场第一，市场占有率超过10%，整个市场前10名开发商合计市场占有率达到49%，而在2016年，排名前10的开发商合计市场占有率仅为35%，预计未来在调控不断升级的情况下，市场集中度仍将继续提高，优势开发商、优势项目将成为市场主力。
有31家企业发布了11月销售业绩，虽然调控持续出台，但房企销售依然处于历史的最高峰。从目前数据看，公布销售业绩的企业2017年刷新销售额历史最高纪录已成定局。11个月标杆房企已经全面完成年度任务，基本全部超过了2016年全年。
从这31家企业看，包括万科等多家企业已经突破4000亿大关，超过千亿的十几家。
标杆房企的销售业绩、利润上涨速度均超过行业平均水平，龙头房企的市场占有率上涨。2016年，具有品牌优势、布局优势、资源优势、开发能力优势的标杆企业通过兼并收购、买地产股来增加土地储备，并布局多元化投资。从部分热点城市看，虽然调控发力，市场明显萎缩，但部分龙头房企的市场占有率明显上涨。
2018年楼市三大买不到
大多数房地产研究人士都认为，2018年，楼市的整体格局将会延续2017年的态势，限购限贷政策仍然会坚决执行，二手房价格不会有太大浮动，新房市场仍然会存在两极分化：要么卖不动，要么买不到。
新房卖不动的原因有两种：
首先，以旧换新路径卡壳。
张先生看上了一个学区房，总价在1600万左右。他手里有600万首付，剩余的1000万要通过卖旧房才能凑足。而从去年7月份开始，张先生就在几个大型二手房中介门店将旧房挂出，由于是亚运村的房子，而且还有学区资格，放在去年房子单价11万/平方米。而从挂出的那一天起，直至12月，降至9万元/平方米也无人问津。而新房开发商给他三个月的期限也即将到期，因此他不得不放弃。这就是目前买卖房连环套出现卡壳的原因所在。
其次，新房价格普遍高于周边二手房，竞争太过激烈。
位于石景山一个国企的商品房楼盘，价格也不贵，在地产营销人眼中，这样的楼盘一定是日光盘，但最近却传出了降价的消息。原因就在于，它所在的区域竞争楼盘太多，同时又遇到从去年开始的各项调控政策，大家都不好卖。别人都是现房，它是期房，大家根据他的价格来调整自己的价格。
那么，什么样的新盘是买不到的?
第一种，是被限价的商品房。
由于目前的招拍挂基本都是竞地价限房价竞自持，因此，核心位置的新房很多都会受到限价影响。
北京青年报记者通过有关渠道获悉，刚刚被泰禾收购的华侨城项目新著东方(泰禾收购后更名为金府大院)审批的高价格没有被有关部门通过，目前预计售价在8万元/平方米。而没有撤出前的华侨城，原先预计价格在10万元/平方米。
业内有人士称：该项目很可能成为明年的“中国玺”。
而撤出该项目的华侨城也没闲着，在该项目不远的五环位置，出炉“华侨城和园”项目，同样是上报给有关部门的报价被驳回，最终停留在7万元/平方米左右的单价。而周边的二手房价格都要高出7.5万元/平方米，而周边新房都保持在8.5万元/平方米左右。结果，该项目一期房源刚推出就被“日光”……
这类楼盘就是文中指出的限价商品房，2018年仍然会有不少这样的项目推出。
第二种，新的学区房。
2017年，北京二环内一共也只有几个新楼盘推出。中国玺、昆仑域、中骏天宸、使馆壹号院，最终突破8万元红线的是顶着学区房光环的楼盘——中骏天宸。
众所周知，北京的教育资源最好的主要集中在海淀和西城。而中骏天宸则属于西城最好的学区之一——德胜学区，这个片区的上世纪80年代二手房都已经达到了14万/平方米左右，用一位家长的话说：宁要德胜一张床，不要别墅一套房。
而北京这样的项目资源已经凤毛麟角，尤其是带学区的西城和海淀房，刚刚拍下的海淀天恒地产项目，虽然不是严格意义上的学区房，但由于在海淀这个大背景下，仍然受到了重视子女教育的买房人的提前关注。
第三种，地铁沿线小户型。
不久前，一个昌平楼盘开发商对业内人士说，明年你们赶紧买我的房子吧，就九个字：地铁上、小户型、学区房。话音刚落，在座的几个业内人士连有没有买房资格的问题都没有想，就马上预订了。
在北京，即使到了“起码要150平方米的三居”时代，但地铁旁小户型仍然保持着旺盛的生命力。除了自住需求外，很多有投资需求的人还是看好这类房源。除了住宅之外的小户型，目前，已经过关的商住房(可以分割产权，可以拿公司名义购买)，只要是在地铁沿线的，也开始有买房人关注。毕竟，跟北京动辄上千万的商品房相比，花三四百万就能安家，已经非常满足了。
文/本报记者 张剑
链接
什么才是真正意义上的限价房?它将买不到!
“限价房”的前世今生
限房价、竞地价地块上诞生出了新的“限价房”，将成为明年新房市场的供应主力。而“限房价、限套型”的“限价房”正在退出市场，作为曾经北京住房保障体系中的主力军之一，曾经的“限价房”完成了它的历史使命，正在被公租房、共有产权房等其他新生力量所替代。
-
无相关信息
