万亿险资介入利好租赁行业低收益是“拦路虎”？

发布时间：2018-06-08 08:56:21

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来源:新京报

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前期险资态度不积极

随着房地产传统开发逐渐接近天花板，其存量市场的空间越来越大，据贝壳研究院预测，目前我国的租赁市场规模超过一万亿，到2020年，租赁规模将达到1.6万亿，2025年有可能是2.9万亿，2030年将会超过4万亿。

强大的市场前景早已经被各大敏感的企业洞悉，目前已经有中介机构、金融机构、酒店运营商、创业企业、房地产开发商等多种主体布局长租市场。业内人士表示，随着政策的逐步落地，险资的规模性进入也是迟早的事儿。

对于险资参与长租市场，早在今年1月，原保监会副主席陈文辉就曾表示，将研究保险资金参与长租公寓等领域。

政策正式出台前，市场总具敏感性，据记者了解，目前，魔方公寓的D轮融资中，有可能会出现险资的身影，具体是哪家企业，并未明细。

而险资参与长租市场的新政出台后，多家险资也有所关注。中国人寿的相关负责人表示，已经关注到新的政策，还在咨询阶段，对长租市场，我们肯定有兴趣，也会去接触一些项目，但是具体项目的落地还要等具体的政策细则出来再说。

的确，新政未来仍需有细化深化的空间，诸如保险资金投资领域的细分，包括险资资金来源、具体投向、资金投资期限等等。

也有保险机构负责人表示，在税收等优惠政策尚未到位的情况下，多数险资对于进入长租市场，短期仍会持观望态度。

熊猫公寓CEO王玺龙告诉记者，已经有险资企业与公司接触，但是他们的态度并不是很积极，主要有两点，一是对于长租市场的风控判断并不明朗，诸如租赁资产是否需要抵押物。二是进入什么领域，是住房租赁还是商业租赁呢?“目前的长租公寓企业，多以轻资产模式运营，如果险资只针对可以具有抵押的重资产物业的话，那么介入的程度就不会太深。”

低收益是“拦路虎”?

新政出台后，长租市场的盈利模式和低收益现状再次被抛到台前。

众所周知，长租公寓的盈利模式一直是难以破解的问题，在增值服务等难以形成规模性收益情况下，以租金剪刀差为主的盈利手段，很难覆高昂的拿地、拿房成本。业内人士表示，租房市场整体收益率偏低，北上深的租金年回报率大约在1.4%-2.5%。

“现在好多企业，与业主签署15年合同，9年才能回本，主要是资产成本太高了。”王玺龙说。新派公寓CEO王戈宏此前也曾表示，长租公寓行业盈利越来越难，与开发商进入公寓行业“抢楼”不无关系，“开发商为扩大规模，利用资金优势，进入市场抢楼，加剧了拿房成本。”

对于险资来说，目前长租公寓收益太低，会成为他们积极参与的拦路虎吗?数据显示，2017年，保险资金运用收益8352亿元，同比增长18.12%，资金收益率5.77%，较前一年同期上升1.11个百分点。

相比于5.77%的收益，1.4%-2.5%可谓是小巫见大巫。但是王玺龙表示，险资并不是很关心收益率的问题。而且做得好的长租项目，收益率能够达到4%左右。

在亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东看来，对于长租的收益率，险资肯定会有要求，但不是很高，他们是长线投资，对资金安全性要求更高，长租有稳定现金流，是比较适合险资进入的。