任志强谈2017年房价走势预测最新内部分享 2017年房价将来还将暴(4)
第九节——有没有理由相信数据？
我特别想让大家看清楚这个数据，就是我们今年的销售和竣工的比例。大部分房地产分析家从来不看这个，或者说不知道有这个。
就是我们现在销售的房子和竣工的房子比例是什么关系，你们别说我让你们投资买房子啊，但是这个比例告诉你说，从住宅来说是1:2.12，什么意思啊？竣工了1，卖了2点多，你们说库存有多少，你们说该不该涨价。
如果年年都是这样还有多少房子给你卖啊，傻瓜都知道这是什么关系。这个我一说什么他们老批评我，所以我也就暗示你们一下就算了。
有这么多记者在这我可什么都没说啊，这都是统计局的数据，今天说的一律以统计局数据为准。这数据都告诉你们了还想什么呢，我一开始看你们这叫投资策略会还是什么，还讨论什么讨论，这不简单的很吗。（全场笑）
所以供给侧改革的核心是用市场的力量配置资源，用价格调节供求关系，这两句话原话是怎么说呢，原话是市场决定资源配置，市场决定价格。对吧，十八届三中全会两句话。
关系就是这个关系。我们看大部分土地供给没有供应到人去的地方，今年李总理说要有一亿人进城，增加了一万两千亩的指标。国土资源部把这些指标全都分给了二三四线城市，一线城市一亩地没拿到。
但我们想想这个人流是往哪里跑呢？这就是供给侧的关系问题。但是我们再看出台的各种政策，都是提高首付啊什么什么东西，这两个还有点矛盾，所以我们要把它统一起来。
价格调整供求关系实际上也是，价格高的地方常常是因为投资洼地，要是投资高地的话大家都能看出来是泡沫他还去买吗？投资是什么东西，投资他是因为价值还有再增长的可能性。
这两者的关系啊，前几天有一个文章，用的是什么数据呢，不是人口绝对增长的数据，用的是小学生增长的数据。如果是成年人增长，这个数据不一定有效。为什么？成年人进城市可能增长很快，都是农民工，但他们租房住不买房，一到春节就回家了都走了。
所以要看人口增长里小学生占的比重多大，小学生一来，说明一家子在这生根了，小学中学12年跑不掉的，这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子，再长大还要买房。
我们光看人口增长数据，很难判断它是农民工进来了还是高水准人员进来了，但是看小学生是最容易判断的。所以小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市，因为它延续十几年，而这一定是供求关系恶化的过程。
那么我们说现在的房价指数为什么不代表真实的房价，我们前面说了，有人为控制的因素。我个人更爱用房价中位数，也就是说一个城市里它可能有高价房，你看它涨得很快，我们举个长沙的例子。长沙低价房多少，2300块。高价呢，一万九到三万。
那么按什么算房价呢？所以用中位数就更容易真实。那么长沙房价多少呢，平均是6000多块钱，低于全国平均数，排全国第17位，连续几年gdp增长高于全国平均水平，那么这么一个省会城市的平均价格为什么低于全国平均数？所以说用中位数算更好。
所以当价格不能成为信号的时候，就要靠历史经验来判断，或靠城市来判断。城市的自有化率影响很大。大家都认为是提升的，我们认为是下降的。为什么？一人户增加了。
你们知道上海的一人户占比是多少吗，26%，北京27%多点。他可能户口还在家庭里，但他一人住着一套房子。所以这个变化是巨大的，因此，一人户增加导致整体增长。
全国最近一次人口普查时增加多少，一人户增加11%，这是指全国。说老龄化人口减少，减少结果是什么，结果是需要的房子更多了，你们想象不到吧。
你们认为人口减少了、老龄化了以后房子的需要少了，错了！老人越多需要房子越多，上海每家庭人口指数是2.64，北京是2.48，什么意思？一个家庭里不到三个人，导致什么呢？我三个人得要两套房子，德国也是这样。 全景财经网微信号：石化宝
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