2017年北京房价会跌吗 看看专家是怎么说的(3)
“警惕‘特色小镇’带来房地产过分膨胀”
新京报：你最近警示说，避免打“特色小镇”名义搞房地产开发，为什么会有这样的担忧?
李铁：我们现在注意到，很多地方在学习特色小镇经验的时候，先把房地产商引进去以产业园模式来发展特色小镇，这违背了有关领导当初调研并鼓励特色小镇发展的初衷。
特色小镇是有关领导去浙江调研几个互联网小镇、袜子小镇、金融小镇等，写了一篇调查报告，在报告中对浙江省政府支持特色发展的政策给予充分肯定，也希望全国各地学习这种经验。
特色小镇依赖于特色小产业，这些产业的经营主体每年的收入不是很高，但能满足创业的基本需求。
产业基地本该是在低成本的条件下形成的，例如国际上像比尔盖茨、乔布斯当年都是在一个废旧的车库开始创业。在高成本的条件下创业对于大多数创业者来说几乎不可能的。
只有到小镇发展才能通过低成本形成产业聚集，形成发展特色。大城市发展不了的原因是初始成本过高，不论是创业成本、租赁住房成本、消费成本和管理成本都远远高于周边的小镇。
小城镇的管理成本、消费成本低，收入的标准也低，所以有利于创业。这个规律也符合产业聚集的规律。而按照房地产商开发的模式，则会大大抬高成本，不可能形成特色产业和经营人才的聚集。
另一方面，把房地产商引入以后，这些做特色小产业的人很有可能就会转向做房产投资。
新京报：本来特色小镇是服务于实体经济的，但现在变味了?
李铁：一般特色小镇要发展几年十几年才能形成规模，现在两三年就想打造出一个特色小镇的样子，把它变成新一轮的政绩工程。
实际上所有三四线城市都是按照这种轨迹发展的，先招商、补偿地产，然后发展地产，导致现在三四线房产都存在严重积压。现在在这些地方拿地成本高了，价格也升值了，房子卖不出去，于是就打着“特色小镇”的旗号到新的地方再繁衍一轮新的地产。
我觉得这样下去结果恐怕不会像预期想象得那么好。
新京报：从以往特色小镇发展中能吸取什么样的经验?
李铁：特色小镇之所以在浙江发育是基于八十年代浙江、江苏、广东开始形成的一批市场，比如桥头的钮扣市场，低压电器市场还有各种汽配市场，这些市场慢慢形成了特色小镇。有的地方还形成了特别大的城市，像义乌就从小商品市场发展成了大城市。所以说这些城镇有它的历史根源和发展轨迹。
特色小镇的产业形成是在低成本的条件下发展的，没有一个小镇是因为房产商的带动发展起来的。一个小投资者和能人到一个小城镇或者自己生活的城镇兴办一种产业、一个作坊，或者搞一个创意工厂。经营好的一年能收入几万或十几万，对于创业者来讲这样已经很高了，几年下来像滚雪球一样越积越多。
可是一旦地产商进去了以后，他倒一套房子就能赚很多的钱，那谁还能兢兢业业地去搞特色产业。实体经济被房地产冲击就是因为房地产的利润太大，而实体经济成本大幅度提高，就没有人愿意做实体经济了。
为什么会有温州炒房团，温州一个作坊一年有几十万的收入，炒一套房子能获利一百几十万，他当然不愿再做实体了。
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