2018楼市 换二手房是最大“刚需”
根据链家研究院对与市场交易主体密切接触的职业经纪人的调查显示，全国层面的市场中改善性换房群体最多，占比达到46.7%。分城市看，超过一半城市的换房占比超过40%，其中北京换房占比最高，为67%，改善性需求已成为主流。
改善性换房占比的增加带来的是连环单占比的上升，重点城市的经纪人接触到的换房比例较高，北京最为显著，有77% 的经纪人接触到连环单。
一位购房人告诉《广厦时代》，她最近就处在一宗多连环的二手房交易中，从她可以直接得到的信息，就已经超过了四连环。她需要买自己两居的购房人的定金和首付解抵押，而她看好的三居业主也需要她的首付解抵押以及作为新房的首付。因为牵涉多重交易，他们的每个环节都需要反复商量谈判，寻找合适的时机和方式，而每个环节出现的细节问题都可能导致整个连环的交易失败。
“这里面需要注意的问题和时间差带来的成本和风险，已经不是我自己能想周全的了。”这位购房人介绍，此前她看中的一套房源，就因为她满足不了身处连环单业主对首付付款时间的要求而不得不放弃。如今好不容易又找到心仪的房源，她每天要和中介经纪人反复沟通，确认需要准备的资金和程序，还要了解连环上其他购房人的进度和想法。
换房成影响业主定价主因 小区价格因换房而分化
身处于连环单之中，每个环节的业主都不敢轻易调整价格。
上述购房人表示，她所处的连环单中，每个业主对于自己的价格都很坚持。以她为例，由于选择商贷要首付八成以及利率上浮，她此次换房选择使用公积金贷款。最高120万元的固定额度，决定了她两居少卖多少，她就要通过亲戚朋友补上多少缺口。而她看中的三居，业主给出了10万元的让步后，也是封死了继续降价的空间，因为他也需要足够的房款去支付下一套房。
链家研究院的报告中也显示，这轮调控以后市场并未出现明显的恐慌性抛盘现象，业主的降价行为大部分是因为换房。当前市场中链家经纪人所接触的业主普遍是换房需求，高达9成的经纪人接触的业主是因换房而挂牌，业主降价的主要原因也是由于换房，除长沙、沈阳和佛山外，全国其他各城市均有60% 以上的经纪人接触到的业主主要是由于换房而做出价格让步。
因为换房需求成为市场主力，同区域的不同小区房价差异也在逐渐增大。有购房人透露，他所在的小区当初在销售时，在同区域中并不算高，但自从小区配套的学校落成后，价格一路走高，逐步领跑同区域其他小区。“孩子亲子班认识的同学，有两个都换到了我们小区”。
链家研究院的数据显示，北京小区房价整体的差异正在越来越大。2013 年北京房价整体在均价周围接近正态分布，小区间房价差异较小，超过北京均价的小区占比为59%。2017 年北京小区房价差异明显，并且明显呈现右偏，超过均价的小区占比为49%，占比比2013 年减少10 个百分点，意味着少数小区房价更高。
从年度涨幅分布上来看，2017 年相比2013 年房价上涨主要集中在小部分小区，2017 年北京整体房价相比2013 年上涨了97%，而均价上涨超过全市的小区仅为38%，其余62% 的小区均价涨幅不及全市。
链家研究院认为，改善性换房已经成为市场主力和“新刚需”，这是一个趋势性变化，未来也将会持续。作为市场的新主力，换房也将在未来持续影响市场的变化趋势。
而在政策上，未来对改善需求也有望越来越友好。12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。（本版文/门庭婷）
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