上半年住房均价领涨全国 广州“价格洼地”正被填平

发布时间:2017-07-11 09:11:18
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来源: 南方日报
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数据显示,截止到2013年7月,全国住宅均价已经连续14个月环比上涨,其中一线城市涨幅最大。而广州作为多年来一线城市中的“价格洼地”,也因新建商品住宅价格指数同比涨幅有5个月领涨全国,逐渐与北京、上海、深圳等城市看齐。

今年的楼市调控曾被称作“史上最严”,下半年的房价走势如何?日前,中央政治局会议提出未来要“促进房地产市场平稳健康发展”,这一表态会对下半年的楼市投资前景产生怎样的影响?围绕这些问题,南方日报记者采访了多位业内专家,为投资者提供参考。

案例

“这半年广州房价涨太猛了!”广州市民王小姐感慨说。2012年5月,王小姐因结婚所需,买下了广州海珠区滨江东某楼盘的二手房,单价为2.1万元/平方米左右。由于资金所限,当时王小姐选择的是一套68平方米的小两房,除去税费,成交的总价约为150万元。

今年春节后的3月份,王小姐开始考虑生小孩的问题,感觉两房一厅不太够用,想换一套三房。于是,王小姐和丈夫找了小区附近的中介询问价格,得知自己所住楼盘的均价已经涨到了2.5万元/平方米左右。

“一年不到涨了接近20%,觉得价格有点高了。”王小姐说,她所在小区最小的三房是102平米,按2.5万元/平方米的单价计算,不含税的总价也要去到250万元以上,加上税费可能要280万元左右。因为价格超过了承受能力,王小姐只好暂时压下了换房的念头。

今年7月底,王小姐的一个朋友想买房,咨询她所在小区的价格。王小姐上网一搜,顿时傻了眼。“质素好一点的两房单价都开到2.9万元/平米了,三房根本就没有300万以下的!看来在市区买三房是根本没戏了。”

广州:楼市量价齐升或继续上涨

市场

在一线城市中,广州过去常以“价格洼地”面貌出现。业内人士指出,今年上半年以来广州住房均价领涨全国的事实说明,这个价格洼地正逐步被填平。

根据国家统计局发布的数据,今年1-6月份,广州新建商品住宅价格指数同比涨幅分别为4.7%、8.2%、11.2%、13.7%、15.5%和16.5%,6个月中有5个月涨幅位居全国第一。

CREIS中指数据房地产指数显示,上半年十大城市价格均连续上涨。从不同城市上半年月均环比涨幅来看,广州涨幅最大,为2.38%。其次为北京、深圳,涨幅分别为2.11%和1.95%。从上半年房价同比涨幅来看,广州、北京、深圳、上海分别为11.63%、11.42%、9.95%和8.37%。广州涨幅依然全国领先。

“今年房价每平方米涨了3000-5000元左右”,广东中原地产代理有限公司物业部副总经理潘婉霞介绍说,“举个例子来说,假如2003年至2008年间在天河北地段买房子,房价大约在15000-18000/平方米之间,而今年去买,房价就涨到了20000-22000/平方米左右。”

据悉,广州市国土房管局最新发布的6月份楼价报告显示,今年上半年广州一手住宅均价攀升至16082元/平方米,比去年上半年涨了2467元/平方米。假如以一套90平方米的均价房子计算,去年上半年购买可比今年购买节省约22万元。

数据显示,一手住宅网签均价涨幅达到18.1%,远超出预期7.5%左右的年度房价控制目标(城镇居民可支配收入增长幅度),也高于同期广州12.4%的GDP增长幅度。

在房价大幅上涨的同时,成交量也出现上涨。广州市国土房管局发布的6月份房价报告显示,今年上半年广州市一手住宅网签面积达到393.51万平方米,比起去年上半年的293.12万平方米,增加了100万平方米左右。同时,一手住宅销售总额达到632.84亿元,比去年上半年的399.08亿元增长了58.6%。

“现在广州楼市出现了量价齐升的现象。成交量较去年相比,上涨了30%以上,房价也同时上涨了18%以上。”广州中原地产项目部总经理黄韬表示,对于政府来说调控难度很大。黄韬认为,假如按照这个趋势发展下去,广州房价还会继续上涨,房价增幅达到30%都有可能。政府如果再不出台措施,房地产市场可能会失控,甚至会出现接近崩盘的可能。

全国:百城均价连续14个月环比上涨

“以往在全国范围内,对楼市进行调控后楼价会在半年到一年内反弹,而今年在三个月以内就出现了反弹现象。”黄韬说。

8月1日,中国指数研究院最新的中国房地产指数系统百城价格指数。根据其对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示,2013年7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10347元/平方米,环比6月上涨0.87%,自2012年6月以来连续第14个月环比上涨,涨幅比上月扩大0.10个百分点。同比来看,全国100个城市住宅均价与2012年7月相比上涨7.94%,涨幅比上月扩大0.54个百分点。

事实上,仔细研究数据,上半年百城均价已经创造了多个纪录。2013年上半年,百城住宅均价累计上涨4.55%,其中4月百城均价首次超过万元,达10098元/平方米;3月百城均价环比涨幅则以1.06%达到2011年2月以来的最高水平;到6月,百城均价同比又以7.40%成为2011年10月以来的最高值。

8月3日,上海易居房地产研究院副院长杨红旭在其新浪微博发起了一个名为“晒晒你的房价涨幅吧”的活动。在帖子中,杨红旭晒出了上海张江板块和张江汤臣豪园项目的价格走势,当前房价比去年9月上涨二成,比去年5月上涨近三成。

在跟帖中,全国各地的网友纷纷描述了当地房价的变化,不同城市和不同区域之间差异巨大,其中一线城市相对二三线城市涨幅可谓惊人。网友“海的心情_sxsy”说,北京东三环首城国际2011年1月3.4万/平方米,现在则涨到了5.5万/平方米。而西安含光门小户型2010年3月5833元/平米购入,现在二手房价格6800元/平方米不到。

网友“雪之凌城”说,自己去年8月买入一套深圳福田景田片区二手两房,当时价格为2.2万元/平米,现在2.9/平米。网友“青蛙sz”则透露,2010年3月购入的苏州新区轻轨房,2011年最高点涨幅约两成,目前基本回到原价。

楼市刚需强劲供需不平衡

分析

“广州作为一线城市,外来人口多,人口流量大,刚需强劲”,广州市番禺金业房地产开发有限公司营销部经理告诉记者,买房人群以刚性需求为主,纯投资行为较少。同时,小户型住宅销售状况较好。他认为,广州房价大幅上涨,根本原因在于市场供需不平衡。

潘婉霞表示,广州房价上涨的原因还包括政策影响。4月22日,广州市国土房管局发布《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产监管的通知》,要求住宅预售价格需网上申报。受政府宏观调控影响,楼市发盘量减少,从而导致供不应求。此外,潘婉霞认为,目前投资渠道不多,房地产投资仍然是投资的主要渠道,这也会造成广州房价上涨。

黄韬认为,广州楼市之所以涨幅过快,还与地王频出有关。地王出现高出市场预期,导致周边楼盘价格上涨。此外,人民币贬值,购买力下降也是导致楼价上升的因素之一。

“在一、二线城市为主的市场,大中型房企与大型品牌房企的市场占有率增加,无论是开发销售的楼盘个数还是所在区域面积,所占比率均有提高,而他们开发的楼盘售价往往比中小房企开发的同类别产品要高,这就拉高了一个区域的房价均价。”房地产和金融投资专家陈真诚说。

陈真诚认为,由于竞争加剧,中小房企为了能参与竞争,纷纷效仿大中房企开发较高档次、高定价的楼盘,这些楼盘的高定价会拉高该区域市场的房价均价。而与此同时,上半年上市的楼盘不少是近几年土地高热期房企所拿地块,有些甚至是当年的“地王”,消耗土地的价格上涨,也会以成本方式助推房价上涨。

“持续调控下开发贷款利息上浮,再加上持续通货膨胀,使得房企融资总成本提高。”陈真诚说,尤其一些中小房企从民间融资渠道高息融资,融资成本以及财务管理成本上涨,也是推动房价上涨的一个因素。而近几年持续通货膨胀,导致房企开发楼盘所采购的建材、建筑施工、设备、服务以及内部管理成本、人力工资等采购成本上涨,推动房价上涨。

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