北港核心准现房，紧临运河，房价“7字头”的捡漏盘，值得入手吗？

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师将挑选市场热盘，走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，从专业角度给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

航空港区 | 正商雅庭华府

楼盘亮点呈现

实景准现房，交付有保障

正商雅庭华府一期2022年6月底交房，交房时间早，交付有保障。

紧临运河，环境优美

正商雅庭华府距离南水北调运河约200米，坐拥一线河景，环境优美。

价格优势突出，上车门槛低

正商雅庭华府规划有高层与洋房，高层均价约7200元/㎡起，相较区域竞品价格偏低，上车门槛低。

综合推荐购买人群：

北港核心地带，实景准现房，高低配规划，均价约7200元/㎡起，适合主城外溢刚需及地缘改善群体。

产品评测

正商雅庭华府总占地约81.5亩，总建筑面积约20.5万方，容积率约2.69，绿化率约35.5%，小区整体规划17栋楼，洋房与高层相结合，总户数1154户，高层建面约94-135㎡，2梯4户26层高，洋房建面约136㎡，1梯2户7层/8层高，分两期开发，一期目前只剩洋房在售，二期有高层+洋房在售，一期预计2022年6月底交房，二期2024年9月交房，小区物业为正商物业，毛坯交付。

正商雅庭华府立面采用新亚洲建筑风格，打造新中式意境，住区景观以多重归家迎宾动线、全龄儿童乐园、宅间组团空间等，构建参与式洋房住区，小区内部核心筒分离设计，规划设计配备幼儿园、社区运动场所、社区商业等基础设施配套。

【主力户型分析】

1、136m² 三室两厅两卫

136m² 三室两厅两卫户型，三开间朝南，餐厨一体化设计，烹饪动线流畅。入门玄关将餐厅客厅南北分开，客厅朝南，宽约4.5米，连接南向景观阳台，阳台长约4.5米，宽约2.1米，面积宽敞有利于房间采光，日常会客休闲也很舒适。餐厅朝北，宽约4米，整体面积约16㎡，面积较大，同时还联通北向阳台，阳台宽约2.7米，南北通透，日常通风效果很好。不过入户玄关处衣帽间将餐客厅分隔开，客厅空间略显局促。

主卧朝南带飘窗，房间采光较好，套房设计，宽约4米，整体面积约16㎡，面积较大，有独立的卫生间和衣帽间，居住舒适度和私密性都非常好。

次卧朝南，宽约4.5米，整体面积约16㎡，居住舒适度也高；朝北次卧与主卧相对，宽约3.4米，面积约11㎡，两个次卧面积都比较大，日常居住都很宽敞。

L型厨房设计，操作空间十分宽敞，厨房紧临餐厅，日常备餐就餐十分方便，双卫设计，解决了抢卫生间的尴尬。

户型一大亮点在于南北双阳台设计，南向阳台会客休闲，北向生活阳台洗晾晒方便，全明户型，空间布局紧凑，不浪费空间，大三房设计，改善属性明显。

2、117m²三室两厅两卫

117m²三室两厅两卫户型方正，三开间朝南，餐客厨一体，日常用餐、休闲会客都很方便。客厅朝南宽约2.9米，连接南向景观阳台，阳台长约2.9米，宽约1.3米，客厅虽然面积不大，但是房屋整体采光效果较好。

两卧室朝南，主卧朝南带飘窗，套房设计，宽约3.6米，面积约10.3㎡，次卧朝南面积较小，宽约2.6米，面积约5.9㎡，不过房间采光效果不错，朝北次卧宽约2.4米，面积约5.6㎡，两次卧面积都不算大。

厨房位于入户玄关处，购买菜品可以直接放入厨房，更加干净卫生，L型厨房设计，操作面更宽敞；双卫设计，干湿分离，且距离3个卧室较近，日常使用更加高效，同时也能避免抢厕所的尴尬。

全明户型，三开间朝南，整体房间采光通风效果更好，房间布局紧凑，不浪费空间，动静分区合理，休息区与生活区分离，日常居住体验更好。

房价及潜力分析

正商雅庭华府高层成交均价约7200元/㎡，洋房成交均价约9000元/㎡，毛坯交付。

周边在售新房兴港永威南樾四期成交均价约9000元/㎡、中建滨水苑成交均价约10500元/㎡、正弘中央公园成交均价约9200元/㎡、星联柒号院成交均价约10000元/㎡；周边在售二手房豫发大运城白鹭源成交均价约8360元/㎡、豫发大运城国园成交均价约12300元/㎡、万科美景魅力之城成交均价约10400元/㎡。

正商雅庭华府整体价格偏低，价格优势突出，而且在名企开发商云集的港区，均价7字头占据港北核心区域，价格方面的竞争力确实比较突出，同时，正商雅庭华府地理位置优势明显，周边楼盘较多，区域成熟度逐渐提升，未来人口红利对产品的增值保值性也有帮助，正商作为全国知名房企，郑州也有多个成功项目，如此高性价比产品的确很出圈，不过具体的还要看后期交付情况。

测评师有话说：地理位置优越，价格优势突出，具体的还要看后期交付情况如何。

交通评测

轨道交通：正商雅庭华府距离地铁2号线城郊线兰河公园站约1.3公里，小区距离地铁站较远，地铁优势不明显。

公共交通：正商雅庭华府周围1公里范围内有6个公交站点，有公交621路、628路、623路、Y636路。距离小区约600米可在大马村西口乘坐621路到万福百货批发、郑州航空港区领航学校、青年公园、沃金商业广场等，距离小区约400米可在洞庭湖路滨河西路乘坐628路到锦荣悦汇城、沃金商业广场、郑州歧伯山医院等，公交出行较为便利，但与主城的连接不是很方便。

自驾：正商雅庭华府位于航空港区归航路与凌空街交叉口，，往东约3.4公里是华夏大道、约4公里是京港澳高速、机场高速，沿机场高速一路北上可接入主城三环内，同时小区周边雍州路、鄱阳湖路、洞庭湖路等均为区域主干道路，通达性较好，但周边小区众多，人口较为密集，早晚高峰期可能会有一定的堵车风险。

评测师有话说：地铁优势不是很明显，公交与自驾出行效率尚可。

配套评测

教育配套：正商雅庭华府周边学校众多，小区一路之隔是郑州航空港区实验小学和郑州一中航空港校区，郑州航空港区第七小学距离小区约300米，郑州华夏中学距离小区约800米，郑州航空港区太湖路小学距离小区约1.1公里，郑州航空港区英迪国际学校距离小区约900米，郑州市一二二中学距离小区约1.7公里，教育资源丰富且质量较高。

医疗配套：正商雅庭华府周边医疗资源不多，三甲医院郑大一附院南院区距离小区约3.6公里，郑州航空港郑港医院距离小区、郑州市第一人民医院郑港医院距离小区约2.3公里，日常的看病就医也十分便利。

商业配套：正商雅庭华府周边商业配套较为齐全，锦荣悦汇城距离小区约1.9公里，沃金商业广场距离小区约2.5公里，豫泓商业时代广场距离小区约3.2公里，安龙一派时尚购物中心距离小区约3.1公里，家家欣购物中心距离小区约2.1公里，日常购物休闲都十分方便。

公园配套：正商雅庭华府周边生态环境优良，小区距离兰河公园、恩平湖法治文化公园约1.7公里，距离康平湖公园约1.4公里，距离郑汴中央公园约1.8公里，距离青年公园约3.1公里，公园众多，老人小孩日常休闲游玩很方便。

评测师有话说：周边配套较为齐全且质量都很不错，尤其是教育资源较为突出，居住氛围较高。

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