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本期楼盘测评项目

(相关资料图)

郑东新区 | 佳田美林上苑

楼盘亮点呈现

双地铁盘，出行便利

500米范围内有4号线和在建8号线一期，往西步行约1.2公里到两地铁换乘站龙湖中环南站。

三面环水，生态水系丰富

南侧紧邻东风渠及沿河绿地，东西有运河水域，北边560米到新发展体育东运河公园及北龙湖湿地公园。

教育大盘，学校资源优质

188亩教育用地，其中上师大附属郑州启佳学校的幼儿园、小学、中学已经开学，还有暂未招生的高中部。

综合推荐购买人群：

南岸最大教育豪宅，少有的教育大盘，紧邻东风渠，生态资源丰富，适合东区高端纯改善客户。

房价及潜力分析

佳田美林上苑在售均价约42000元/㎡，带装修交付。

周边楼盘较多，但基本都已售完或者是尾盘项目，如融创中原壹号院、碧源荣府、正弘瓴，二手房均价约45000-85000元/㎡，还在售的有康桥诸子庐均价55000元/㎡、北龙湖金茂府65000元3/㎡，雅居乐御宾府在售均价约49000元/㎡。

项目目前价位较周边项目相对较低，有一定的性价比优势。

项目测评

佳田美林上苑是北龙湖南岸少有的教育大盘，项目总占地约315亩，其中教育用地就有188亩，涵盖幼儿园、小学、初中、高中等，其中上师大附属郑州启佳学校的幼儿园、小学、中学已经开学，高中部暂未开始招生。

住宅部分总占地约127亩，总建筑面积约259166㎡，容积率1.69，绿地率35%。整体分南北两个苑，北苑占地约40亩，规划10栋7层洋房，252户，目前基本售完。

南苑占地约87亩，规划21栋7层洋房，518户，面积段160-290㎡。目前中间的大户型剩余较多，以186㎡、193㎡、245㎡等户型为主，带装修交付，由梁志天全品质精装设计。一层院墅，赠送约100㎡庭院、260㎡迭代空间，顶层复式附加值赠送南北双露台，独立工作室，儿童游乐区。

项目整体规划由张广亮、余立担纲，建筑为宋式梁柱，汲取古建筑台基、屋身、屋顶三段式建筑，传承宋式美学。景观设计李宝章亲手操刀，社区内打造有约4400㎡双会所，规划业主食堂、瑜伽室、健身房、恒温泳池、棋牌室、茶室、等圈层社交空间。

项目最大的亮点是教育大盘规划，在板块内豪宅聚集的情况下，作为没有品牌优势的小开发商项目还有特有的竞争优势，整体位置、景观、教育资源比较突出，如果考虑北龙湖不在意品牌的置业者可以关注。

【主力户型分析】：

建面约170㎡四室两厅三卫，三开间朝南，户型方正。入户门独立玄关设置，有效的提高了室内的私密性。

厨房、餐厅、客厅一体化设计，属于典型的KDL户型，动线分明，通透性较强，且厨房与北向阳台相连，刚好南北双阳台，相对，形成空对流，更有利于室内通风。

客厅开间约4.5米，连接贯通式阳台，有阳台进深约1.6米，长度达7.8米。两个卧室朝南，户型双套房设计，三个卫生间，方便多人口家庭使用。主卧同时还有衣帽间，和超大卫生间，南北进深长约7.8米。

建面约191㎡四室两厅三卫户型，同样也是私密入户玄关，双卧朝南，贯通式阳台，三个卫生间的便利设计。

除了与170㎡类似的户型的设计，该户型还有多个独有的亮点布局，如北侧的中西厨结合，U型的中式大厨房，外部连接开放的西餐厨，满足不同年龄层不同生活的需求。

南向客厅为开间6.3米的大横厅设计，可以在该位置打造一个开放式书房。贯通式阳台长约9.7米，连通客厅和次卧。主卧的布局基本和170㎡户型一样，只是开间更大，宽约4.2米，整个大四房居住舒适度比较高。

户型设计亮点较多，中西厨结合，大横厅、三卫设计，更多的从实际出发考虑不同人群的居住需求，且每个空间都足够大，居住舒适度较高。

交通测评

地铁交通：佳田美林上苑周边500米范围内有2条地铁线路，分别是已开通的地铁4号线和在建的8号线一期。项目北侧地块紧邻在建的8号线，从项目沿龙湖中环南路往西步行约1.2公里到4号线和8号线换乘站龙湖中环南站，乘4号线2站可换乘5号线；向东约970米到8号线正大一附院（东区）站，同时区域内还有在建的12号线一期，未来乘8号线一站即可换乘12号线，地铁出行便利。

公共交通：佳田美林上苑周边的公交线路有S138、S198、65、123、195、K907路等，附近公交站点主要集中在北边的龙湖中环南路和南边的东风东路上。最近的站点是龙湖中环路龙翔四街站，就在地块的东北角，在该站可乘s138路，直达CBD板块和商都路，同时与5号线、3号线换乘。东风东路九如东路站距离项目约672米，在该站可乘65、123、195路等，可直达二七广场、火车站、经开区、紫荆山、花园路等多个商圈。

自驾：佳田美林上苑北侧紧邻龙湖中环南路，向东北约1.6公里接北三环，向西4公里到中州大道。西边1.2公里就是如意东路，向北连接龙源路，未来可直通杨金，向南直达CBD中央商务区。南边直线不足400米是东风路，东边直线约2.5公里是东三环。东三环与北三环立交距离项目也只有2.6公里，周边多条主干道通达，未来自驾出行也比较便利。

配套测评

教育配套：佳田美林上苑教育用地就有188亩，涵盖幼儿园、小学、初中、高中等，其中上师大附属郑州启佳学校的幼儿园、小学、中学已经开学，高中部暂未开始招生。东侧1.4公里左右到郑东新区龙翔中学和龙翔小学。南边农业东路以南有郑东新区外国语中学、河南省实验学校郑东小学以及郑东新区昆丽河小学等。美林上苑所在的北龙湖板块规划多所学校，教育资源都比较优质，后期将按照划片来入学。

上海师范大学附属郑州启佳学校初中部

医疗配套：佳田美林上苑沿北侧龙湖中环南路向东约1公里即到郑大一附院郑东院区；另外南边还有河南省儿童医院东区医院、郑州颐和医院，从项目出发步行约1.9公里可达，满足后期业主的就医需求。

商业配套：佳田美林上苑北侧规划有北龙湖南岸的核心商业综合体，有独栋商业、商业街等配套。西侧600米左右就是龙湖里商业中心，东边1公里有郑辰商业广场和龙兴商业广场，再往南还有CBD片区熙地港等成熟商业中心。

公园配套：佳田美林上苑地块西、南、东三面环水，地块南侧紧邻东风渠及沿河绿地，东西有运河水域，北边560米到新发展体育东运河公园及北龙湖湿地公园，周边还有西运河和足球公园、龙湖东运河公园和郑州国家森林公园等，板块内水系和公园绿化丰富。