上海中原地产市场分析师卢文曦:上海楼市正在复苏 上半年迎来置业窗口期
以下为采访实录:
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1.近期,房地产利好消息频传,您有观察到上海楼市回暖的迹象吗?请为我们介绍一下。
上海楼市确有回暖,无论是周度报价指数,还是挂牌房源量,都有显著回升。二手房每周挂牌量已迅速恢复至正常区间,并接近区间高点位置。挂牌指数已接近正强弱指标,恢复明显。
同时,现在上海不少楼盘看房客众多,甚至周一到周五工作日期间,也一度出现拥挤。一到周末,房产中介几乎全员出动,蓄客、带看等等。就连房地产招聘,也是人数众多。种种迹象都表明,上海楼市正在复苏。
2.从国家到地方,从政策端松绑到金融侧支持,房地产市场复苏迎来新机遇。在此背景下,您认为今年上海新房市场,将呈现怎样的发展趋势?
基于上海楼市特性,1月很有可能是今年的底部,2月成交量将反弹,3月表现应该不逊于2月。全年来看,预计上半年触底企稳,下半年修复性上升。
3.上海二手房市场在数据层面暂缓回暖,放眼全年,您认为这种趋势是否将延续?2023年上海二手房市场将面临怎样的变化?
在今年上海新房供应较多、成交稳定的预期下,与新房形成竞争关系的二手房成交将相对较弱。当然,虽说二手房距离月均成交2万套仍有落差,但交易量有望超出2022年水平。
4.无论是“保交楼、保民生”,“支持刚性和改善型住房需求”,还是重提支柱产业地位,国家层面近期对房地产行业的重视程度有目共睹。您认为,面对当下的契机,开发商应如何调整、优化经营策略,尽快走出低谷?
我们观察到,部分城市楼盘还想学以前那套,市场一回暖,就慢慢收紧优惠。但现在的市场不同以往了,我们建议能去化的,尽量抓紧时间加速去化,一旦一、二线城市调整政策,三线去化就难了。
5.针对有刚性和改善需求的购房人群,今年上海置业策略分别是什么?请您给出一些建议。
就上海而言,如果购房者积分较高,建议买新不买旧。并且,去年上海新房供应充足,预计今年供应量也将保持高位,上半年新房积分门槛会比较友好。
如果购房者积分不高,又对区域板块有特殊要求,建议买二手房。相较年前,年后上海二手房议价空间缩小。我个人判断,当前已接近现阶段上海二手房量、价底部。一是因为此前上海二手房量、价已出现较大降幅,二是因为出现法拍房流拍,甚至成交价低于评估价的现象,目前一些质地不好的房源甚至有接近9折的优惠,从以往市场表现来看,基本上就是触底信号。
所以,对于想买二手房的上海购房者而言,上半年是窗口期。并且,对于上海置换客群,现在带押过户等举措缩短了交易时间,也是置换好时机。
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