丁祖昱评楼市：市场预期转好 房地产市场有望逐步企稳

2023年至今，房地产市场回暖，2月行业数据筑底趋稳、百城新房成交同环比皆涨5成，单月规模与去年12月基本持平，前2月累计成交已止跌。

分城市来看，部分城市来访、去化回升，如北京、上海、成都、武汉、重庆等。

3月即将过去，从目前来看，这些点状复苏的城市成色各不相同，其中，北京、上海、成都等热点城市稳了；广州、武汉等城市接下来一段时间内成交仍有上行空间，但后续若涨价或取消优惠，在无政策利好叠加刺激下，可能会有压力。与此同时，还有部分热点城市回暖持续性存疑。

(资料图)

当前房地产市场仍处在调整阶段，居民购房情绪仍不积极，后续整体新房销售规模和增速回升的持续性或将不足，部分城市保持“热点恒热”。长期来看，随着整体经济逐步改善，市场预期转好，房地产市场有望逐步企稳。

2022年下半年至今，房地产市场压力巨大，关键指标连续多个月下滑。2023年3月15日上午，国家统计局公布了2023年1-2月宏观经济和房地产行业数据。国民经济整体向好，经济运行企稳回升。整体房地产市场也出现积极变化，市场销售转暖、投资端降幅明显收窄。

从具体数据来看，1-2月全国商品房市场出现点状回暖。住宅品类尤为突出，1-2月商品住宅销售面积同比下降0.6%，销售额同比上涨3.5%。重庆、长沙、郑州、厦门等弱二线城市以及徐州、淮安等三四线城市出现点状复苏。

行业数据公布后不久，3月17日中国人民银行宣布降准，决定于2023年3月27日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），预计向银行体系释放中长期流动性约5500亿元，给整体市场再加一针强心剂。

在中央持续释放利好预期的同时，地方层面也有多个城市推出放松政策，包含放松限购、放松限贷、放松限价、放宽公积金贷款、税费减免、购房补贴等。

在这些利好政策的推动下，70个大中城市房价止跌回升，百城新房成交同环比皆涨5成，不少城市来访、去化回升。

从目前复苏的城市来看，成色各不相同。一线城市中的北京和上海，受供应限制，市场后续还将持续释放需求，整体热度维持高位。如2023年上海第一、二批次新房供应量约6958套及6855套，明显低于以往平均约10000套房源的供应量。

二线城市中，南京、苏州、武汉依托刚需、刚改市场，无论是来访还是去化都稳中有增。如南京市场2月商品住宅成交结构中，90平方米以下面积段成交占比最高，其次为110-120平方米及100-110平方米面积。

天津不仅刚需、刚改市场复苏，改善市场也全面回暖。整体市场经过一段时间的低位盘整后，目前已经进入需求集中释放期。

郑州、重庆、厦门三城则集中在刚需市场，小面积、低总价项目持续热线。如重庆，对比2022年及2023年1-2月重庆中心城区住宅成交总价段变化可以看到，总价120万以内刚需产品份额增长明显。

三四线城市方面，无锡、常州、东莞、徐州等改善项目表现相对较好，为三四线城市中率先复苏的城市之一。

综合以上这些复苏的城市来看，虽然各自复苏成色不一，但整体来看，这些城市的回暖共性主要有三大因素：首先，按照历史规律，因春节返乡，每年春节后基本都会迎来一轮需求释放；其次，随着疫情的全面解绑，在2022年底高峰过去后，也会释放部分补偿性购房需求；最后，在中央持续释放利好预期，各地政策放松刺激下的加持，短期内市场会有一定的推动作用。

2023年3月即将过去，从目前来看，1-2月点状回暖的热点城市部分出现到访认购量回落的现象。

CRIC数据显示，截至2023年第12周，各能级成交指数涨跌不一。一线指数环比回升37.77点至129.72，除深圳外，其余三城成交环比均回升。二线成交指数环比下降0.60点至81.34，武汉、成都成交继续维持高位，青岛、重庆回升显著，但长沙、福州、南京等有所回落。三四线成交指数环比回升8.81点至133.90，佛山、江门、肇庆等成交环比再升并继续领跑，温州、东莞等回调。

从点状回暖城市的持续性来看，接下来“小阳春”热度或维持，但各大城市将继续保持分化行情。

其中，北京、上海、成都在持续供应下，热度或将维持高位。如从北京当前的库存量及未来潜在供应量来看，顺义、丰台将竞争白热化，大兴、房山、昌平等刚需区域供应量将缩水，取而代之的是刚改首改类产品，刚改、首改类产品竞争激烈且将分化。基于区域内、板块内“不断分化”的状态，预判未来3-6月楼市整体成交表现为“维稳”前提下的“结构性波动”。

广州和武汉接下来将迎来供应高峰，在这基础上，4月将延续“小阳春”热度。但从成交结构上来看，若项目折扣力度收回或是存在涨价迹象，在无政策利好下，那整体市场热度也将难以为继。

此外，郑州、长沙、天津受热销项目后续供应不足影响，后续回暖的持续性或将存疑。

2023年至今，房地产市场已经出现了一些积极变化。

销售市场的回暖主要源于经济转暖、防疫调整、刚需购房者抓紧低信贷利率窗口期、积压购房需求的集中释放等，但当前居民购房情绪仍不积极。目前已经出现了部分回暖城市热度回落的现象，因此当前房地产市场还是处在调整阶段，后期随着整体经济逐步改善，市场预期转好，房地产市场有望逐步企稳。

对于房企来说，基于区域内、板块内“不断分化”的状态，企业在开工进度、拿证速度方面还需抓紧节奏，以期在竞争分化且内卷的环境中努力跑赢竞品。

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