今年的黄金周假期，你还在看房？其实楼市有点凉
资料图：69辆“春季看房团”大巴载着南京及周边城市3300多人分线路开赴64家楼盘。 朱晓颖 摄
对此，从业8年的北京房产中介张强深有体会。2010年4月，为遏制房价过快上涨，北京出台新政，首次提出限购，楼市开始降温。那时张强入行不久，刚刚做成人生的第一笔房产交易——石景山区老山西里一套五十多平的小两居，每平米价格7000多元。
之后的几年，他看到了北京楼市2010年低迷、2011年抬头、2012年飙升、2013年平稳、2014年降温、2015年回暖的过程，又经历了2016年的猛涨和2017年的急落。经过大大小小的波动之后，现在老山西里的房子每平米价格5万多，比八年前翻了六番。
只是这一次波动之后，张强似乎不那么乐观，他觉得未来房价不会暴涨了。“我们这行主要看国家政策的脸色，现在政策收得太紧，以后钱没有那么好赚，2016年的好日子可能不会再来了。”他说。
开发商思考怎么“活下去”
在房产中介还怀念“好日子”的时候，开发商已经开始思考怎么“活下去”的问题。
9月下旬，房地产行业巨头万科在深圳举办秋季例会，会场挂出的三个红底白字十分惹眼——活下去。其实，在更早些时候的南方区域9月例会上，万科董事会主席郁亮就说过：
“万科要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以‘活下去’为最终目标。”
生存本来是一个企业的底线，耐人寻味的是，在今年的秋天，郁亮却把它设成了最终目标。他看到了目前房地产市场的沉重枷锁，“限制非常多，已经超出了当初的研究。”
楼市调控层层加码，从一线城市扩展到二三四线城市，从限购到限售、限价，从限商贷到限公积金贷款，从限土地拍卖到限房企融资，仅靠旧有的模式，房企显然已经无法继续玩转高增长的魔法。
资料图：福州民众从万科楼盘工地旁经过。中新社记者 张斌 摄
最让郁亮担心的问题之一是“回款”，他说，“当前南方区域的回款压力比较大，这不是因为南方区域做的不好，而是因为率先感受到了市场及行业变化。”
销售回笼和市场融资是房地产企业的主要资金来源，也是赖以生存的血液。在2018年年初开始收紧房企融资的政策背景下，如果连现金流稳健的万科都感受到回款的滞缓、去化的压力，不难想象一些中小房企的资金链是何种境况。
事实上，今年恒盛地产被爆违约后，天房集团、华夏幸福、鲁商置业等上市公司均因为资金链问题遭到交易所问询。
“2018年将是房企最近4年资金压力最大的一年。”张大伟说，“从2016年‘930’开始，全国一二线城市严格调控，融资收紧，在这种情况下，房企的资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但继续拿地的压力逐渐增加，对于非优质地块的积极性持续降低。”
房企拿地开发的欲望正在消退，今年以来，土地溢价率持续下降，土地流标数量骤增，与前两年土地市场火热的局面形成鲜明对比。
资料图：海口国兴大道附近的在建商品房项目。中新社记者 骆云飞 摄
中原地产研究中心统计数据显示，2018年，热点城市土地溢价率基本在10%左右，明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。2018年1-7月，全国流拍土地接近800宗，二线和三四线城市的土地流拍数量同比增长高达200%和121%。
“从开发商内部交流情况看，大家都注意到市场上两个调整迹象：一是促销行为增多;二是土地流拍增多。对于明年的指标，一些开发商已经表示不再提高增长。”新城控股副总裁欧阳捷此前接受媒体采访时说。
除了市场数据，持续一年多的房企改名潮也让人不得不多想。9月13日，保利房地产(集团)股份有限公司更名为“保利发展控股集团股份有限公司”，就在同一天，深圳市万科房地产有限公司正式更名为“深圳市万科发展有限公司”，都去掉了“地产”二字。
从去年开始，除了万科和保利，已有恒大地产、方兴地产、远洋地产、朗诗绿色地产、时代地产、中航地产、龙湖地产、大连万达商业地产等逾10家房企去掉了名字中的“地产”二字。
虽然有分析称更名的意义主要在于企业定位的升级，促进多元化业务的发展，但人们仍然会猜想房地产市场是不是真的遇到了问题。
资料图：2013年10月，随着上海自贸区企业注册积极性持续高涨，自贸区内的“写字楼”也开始遭房产中介“爆炒”。中新社发 汤彦俊 摄
2018是楼市拐点还是新起点?
楼市降温的背后是政策的推动。前段时间，呼和浩特打响了退出去库存的第一枪。
8月24日，呼和浩特宣布“全面停止房地产去库存调控措施”，成为第一个告别去库存的城市。不知是巧合还是有意设计，在2014年的上一轮调控中，全国率先取消限购的也是呼和浩特，其他城市随即跟进，房贷政策开始放松，全国范围的楼市去库存继而拉开序幕。
四年之后的现在，多数城市已经不存在高库存的问题，有的甚至库存紧张。易居研究院监测数据显示，2015年以来全国100城库存规模持续下跌，截至2018年8月底，100城库存规模相当于2011年11月的水平，即库存规模回落到了七年前的水平。
反应库存规模的一个指标是库存去化周期。“库存去化周期的合理区间为12-16个月，低于该区间则说明库存规模偏小。2018年8月，100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9个月，这也意味着市场仅需9个月的时间就能消化完这些库存。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
杨红旭表示，基本上可以认为，全国东中部和部分西部的大多数三四线城市，住宅去库存都已完成或近尾声，宽松政策应该“收兵”了。
以湖北为例，中国人民银行武汉分行行长王玉玲在《中国金融》刊文称，湖北省79个市、县中，平均消化周期小于6个月的有29个，小于8个月的有47个，占60%。
王玉玲认为，近年来，随着棚改货币化进度提速，三四线城市广泛采用棚改货币化安置模式，大量资金进入房地产开发商手中，在去库存的同时形成了新的住房供给能力，获得大量现金的拆迁户又具有较强的购房需求和能力，从而推动三四线城市出现房地产供需两旺局面，部分城市房地产市场呈现过热苗头。
“货币化安置作为本轮去库存的一种手段，其任务已基本终结，应考虑适时退出。”她建议。
资料图：呼和浩特某棚户区居民收到首批征拆补偿款。 中新社记者 刘文华 摄
货币化安置是安置棚户区居民的方式之一，另一种是实物化安置，即政府分配安置房，给棚户区原住户居住。2015年之后，伴随着去库存的要求，货币化安置成为主流。拆迁之后不给房子给现金，拆迁户自己再去买房子，这在某种程度上催升了楼市的热度。
7月12日，住建部对棚改的一番表态释放出非常明确的信号。一些房价暴涨的城市，拆迁之后不给现金了，只给安置房。也就是要减少货币化安置的规模。
就在呼和浩特宣布停止去库存仅仅过去4天，长春宣布取消棚改货币化安置购房奖励。嗅觉敏锐的人应该能从中感受到楼市风向的变化。
谈到短期楼市，杨红旭说，开发商重点关注的一线、强二线、强三线基本没有行情，开发商所寄予厚望的三四线城市行情再持续几个月，也会调头下行。
回顾近10年，全国楼市有过两次大幅降温，一次是2008年，受全球金融危机影响，另一次是2014年，原因是经济下行压力加剧，但两次终究只是房价上涨大趋势中的短暂回调。
这一次，既有“坚决遏制房价上涨”的表态，又有限购限贷限售限价的调控政策，既有反炒房专项整治行动，又有收紧棚改货币化安置的货币调控。再加上几乎板上钉钉的房地产税和隐隐约约的取消预售制猜想，调控力度空前之大。
2018年是楼市长期下行通道的开启，还是又一个涨涨跌跌短期轮回的开始，也许要等到5年、10年之后，我们才能看清。(记者 邱宇)(应受访者要求，文中部分人物为化名)(记者 邱宇)
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