房企中期“答卷” 净利润表现难回疫情以前
货币资金大幅缩水
蓝光发展、新湖中宝等房企踩线加剧
2020年8月20日，“三道红线”融资政策出台，距今刚刚过去一年多时间。而对比房企的2019年、2020年以及最近发布的2021年中期年报数据，可以发现房企降杠杆成效明显。
根据贝壳研究院数据，2019年，零踩线房企仅有17家，2020年末，这一数字增至29家，而到了2021年中期，回归绿档，即“三道红线”均在安全线以内的房企数量增至33家。
《红周刊》记者梳理发现，今年上半年有7家房企实现“三道红线”降档。其中，万科A、雅居乐、佳兆业等三家从“黄档”降至“绿档”，实现零踩线;祥生控股从“橙档”降至“黄档”;中国恒大、绿地控股、栖霞建设等三家房企从“红档”降至“橙档”。
不过值得一提的是，在降杠杆、降负债的主旋律下，也有部分房企踩线情况不减反增。其中，蓝光发展升档最为严重。2020年末，蓝光发展剔除预收款项后的资产负债率为73.03%;净负债率为88.57%;现金短债比为1.06，仅踩一条红线。而到了今年上半年末，公司剔除预收款项后的资产负债率为84%;净负债率为227.8%;现金短债比为0.28，摇身一变成了三线全“踩”的红档房企。
抓回款和降负债是房企快速降档的两大法宝。根据中报，今年上半年末，蓝光发展有息负债613.17亿元，较去年底减少近100亿规模，改善较为明显。但蓝光发展的狠抓回款力度并没能成功反应在货币资金上，上半年末，公司货币资金100.29亿元，较2020年末的297.43亿元下滑66.28%。
一方面，货币资金的下滑速度远远赶不上有息负债的下降速度。另一方面，公司净资产较2020年末大幅缩水45.01%，也难怪蓝光发展在短短半年时间内净负债率猛增139.23个百分点。
而在迅速走高的“三道红线”背后，蓝光发展上半年业绩表现堪忧。今年上半年，蓝光发展营收净利双降，实现营业收入119.31亿元，同比降低24.51%;实现归母净利润-47.21亿元，不光同比锐减446.64%，也是其自2007年以来的首次亏损。
蓝光发展表示，自2020年末至今，公司公开市场再融资受阻，流动性出现阶段性紧张，加之受到部分金融机构偿债挤兑，最终触发公司部分债务逾期，对公司的经营和融资产生了较大影响，导致公司业绩大幅下滑。此外，当期，公司还计提了45.79亿存货跌价准备。
除了已经爆雷的蓝光发展外，新湖中宝、上实发展、京投发展等“三道红线”升档房企同样值得注意。
截至2020年末，新湖中宝还是零踩线的优等生房企，而到了今年上半年，货币资金从去年末的169.21亿元降至今年上半年末的125.8亿元，“缩水”25.65%。
而在货币资金下滑的背后，新湖中宝回款力度并不给力，今年上半年新湖中宝结算面积44.26万平方米，这一结算规模远低于其在疫情影响之前，即2019年上半年的结算面积50万平方米。
受货币资金大幅“缩水”影响，新湖中宝在手现金难以覆盖短期借款和一年内到期的有息负债合计144.13亿元，对应现金短债比为0.87。
《红周刊》记者梳理发现，上实发展、京投发展等升档房企均存在2021年上半年货币资金大幅缩水的现象。上半年末，上实发展“缩水”40%至40.09亿元;京投发展“缩水”29.81%至34.33亿元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《红周刊》记者，对于此类房企来说，类似货币资金问题，还是说明资金来源到位状况不好。这一现象，和企业的规模、业务结构等都有关系。所以如果企业本身主营业务收入低，那么想改善负债的状况也会很难。
此外，根据贝壳研究院数据，除上述提及的蓝光发展、京投发展，三线全踩的房企还包括泰禾集团、格力地产、华夏幸福、富力地产、中天金融、嘉凯城等6家。
严跃进指出，就企业的经营情况看，规模大的房企，只要把速度放下来，在降负债方面更容易收获较好表现。而对于一些规模不大的房企，如果单纯去降低负债，可能本身基础不扎实，对债务的依赖度还是很高。
不难看出，自“三道红线”融资政策出台以来，降杠杆、降档一直都是房企的主旋律。如不重视“三道红线”的改善，房企往往背负高负债压力，从而导致后续的融资和项目拓展压力更大。
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