2017年房价是涨还是跌？明年楼市还有抄底的机会吗？(3)
三类主流产品将形成三级消费市场
2017年，如果不出意料，买房人群将迅速分化成三类。豪宅人群、保障房人群、二手房人群。由于相互之间过渡产品严重断层，三种人群之间形成难以逾越的鸿沟。
首先看豪宅人群。他们是10万+的主力购买人群，中间刨除所谓各大上市公司、BAT高管等金字塔尖人群，绝大多数都是卖了改善房，“够着”成为豪宅的主人。
据中原地产首席分析师张大伟介绍，2016年，预计全年10万+达到了580套，而之前历史总和只有250套，也就是说，2016年一年超过了之前的历史总和。虽然2016年10万+豪宅签约爆发，但实际上，数字对比潜在供应量依然悬殊，从待售预期看，2017年将出现3000套以上的10万+预期。
由于市场上300万至800万之间的改善型项目严重断层，因此，城市中的中产者在居住升级中面临着两个选择：一、砸锅卖铁，步入豪宅消费群体。二、卖旧买旧，在二手房市场中千挑万选。
再来看二手房人群。《亿墅家》最新统计结果，2016年，北京市新房成交量大概在47000多套，二手房成交量将近27万套。
二手房市场相对来说，是一个充满机遇的市场，房源的议价空间大，买卖双方达成双赢的案例比比皆是。可以预见的是，2017年，虽然有调控的原因，致使大量的二手房主不愿低价卖房，因此出房率会很低，但仍然具备超过新房一倍的成交量潜力。
伟业我爱我家集团控股公司副总裁胡景晖认为，北京已经进入存量房时代，交易量增长符合城市发展的生命周期。整体看，存量房的池子越来越大，可供交易的房源越来越多。
第三种人群无疑就是刚需人群。毋庸置疑，初次置业的年轻人是自住房等保障性住房的绝对主力军，无论是买房设定的门槛还是自身具备的买房实力。
自2013年北京市首次推出自住型商品房以来，自住房在解决市场的刚性需求以及平抑整体均价中发挥了至关重要的作用。据了解，2016年北京自住房成交量突破万套，未来还将进一步加大供应。
在9·30新政中，北京明确提出“加快自住型商品住房用地供应，除东城区、西城区、石景山区外，其他区要于2016年内尽快安排一批自住型商品住房用地入市交易。”截止到2016年12月13日，北京自住房成交量共计10284套，同比去年27783套的成交量，下滑了近63%;总成交总面积为90.27万平方米，与去年相比下滑了63%;成交均价方面基本与去年持平，为18360元/平方米。
有关业内人士分析称：2017年预计将有2万套的新建自住房陆续入市，约为今年的2倍，进一步缓解刚需家庭的住房压力。
据有关专家指出，我们应该理性地看到，自住房供应量远远不够，更别说追求品质了。作为金字塔底座的刚需人群，可供选择的余地太小，这对一个城市的发展是非常不利的。
该专家说，明年市场将非常平静，三种人群心态归结为：岿然不动的高房价会让高收入者心止如水，让改善者在选择恐惧中纠结，刚需者无房可买哀莫大于心死。市场活力大大下降，从而导致资金外流、人才流失的多种副作用。
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