楼市之痛：一线城市高房价 三四线城市高库存

 　　楼市之痛：一线城市高房价 三四线城市高库存

　　土地供需错配是造成当前一线和部分热点二线城市房价泡沫、三四线城市库存泡沫的关键原因。并且，一线城市和部分热点二线城市房价暴涨，也对三四线城市形成资金虹吸效应，不利于三四线城市去库存。

　　中国政府长期实施“控制大城市规模、积极发展中等城市和小城市”的中小城镇化战略，土地供给向三四线城市倾斜，与人口向大都市圈集聚的趋势背离。由此形成了人地分离、土地供需错配，这是当前一线和部分热点二线城市房价泡沫、三四线库存泡沫的根源

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　　房价

　　过去十余年以来，一线城市上涨幅度大、回调小、反弹快，造就其只涨不跌的神话，一个关键原因就是土地供给不足。2005年6月到2012年5月，全国房价普涨，一线、二线、三四线房价涨幅差异不大，新建商品住宅价格分别累计上涨47.2%、38.9%、38.4%。2012年中期以来，房地产市场逐渐进入大分化时代。

　　2012年6月至2014年4月，一线、热点二线、其他二线、三四线房价分别累计上涨25.7%、15.1%、11.9%、9.3%。在之后的调整阶段，一线和热点二线城市房价调整均为10个月，均下跌5.0%;其他二线调整13个月，下跌7.0%;三四线调整21个月，下跌8.0%。

　　在本轮房价上涨中，土地供需错配的效果被放大到极致。一线和部分热点二线城市率先反弹、且暴涨，其他二三四线城市反弹较慢、且涨幅有限，部分城市甚至仍然下跌。2015年5月至2016年11月，一线城市新建商品住宅价格上涨53.1%，10个热点二线城市上涨35.9%，其他二线城市上涨5.6%，三四线城市上涨4.4%。

　　其中，深圳新建商品住宅价格涨幅接近80%，上海、南京、厦门、合肥等4个城市涨幅介于49%-56%，北京、杭州、无锡、广州等8个城市涨幅介于29%-41%，惠州、济南、石家庄等9个城市涨幅介于12%-25%，14个城市涨幅介于5%-10%之间，25个城市涨幅介于0%-5%，8个城市下跌，锦州跌幅最大为-5.6%。

　　解决之道：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革

　　2016年12月中央经济工作会议提出：促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

　　要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

　　总结：中国房地产市场调控长期依靠限购限贷等控制需求，但由于人口大都市圈化态势在市场机制作用下无法阻止，这种做法只能是压抑需求，一线和热点二线房价在调整后仍会暴涨，给经济社会带来巨大风险。关键在于解决土地供需错配问题，增加一线和部分重点二线城市居住用地供给，减少三四线城市供给;只有这样，才有可能让房子回归居住本质。

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