房市进入冷静期　投资客被套牢

房地产多头走了十多年，在政府奢侈税、限贷、房地合一税、囤房税、公告地价调涨连番出招后，台湾房市在二○一六年经历了难得的冷静期。

永庆房产集团预估，一六年的全台建物买卖移转栋数约二十四万栋，创下二十六年来的新低，不到全盛时期的一半，恐比○一年网路泡沫破灭时还惨。（见表）

明年房地产运势如何？在价格方面，许多人担心的价格崩盘应不会出现，而是呈现缓跌趋势。

永庆房产集团业管部协理林泰隆分析，双北市成交均价在一三年底、一四年率先领跌，从高点至今总共已跌了一三％，今年开始跌幅收敛。所以他预期，双北市明年跌幅会比今年还小。但其他县市的价格下修幅度，则会与今年相差不多。

而成交量在政府连番祭出房市调控措施下，投资客已退场，以自住需求为主，因此成交量恐怕与今年差不多，维持低档。「以往房市好时，十个成交客户，有七个都是投资客，现在只剩下一到两个，」瑞普莱坊市场研究部副总监黄舒卫形容。

他也说，一七年下半年交易量有可能稍微回温，但并非景气因素，而是因为一五年下半年有一批进场的投资客，过了奢侈税两年闭锁期要出脱手上物件。

目前打房政策可说已全部出笼，让房市交易急冻。投资客现在已经不急着进货，反倒很多已被套牢，想卖却找不到承接对象。无怪乎「房市多头总司令」戴德梁行董事总经理颜炳立，近半年来对房市只有「死死昏昏去」五个字形容。

曾经在房市荣景时，专卖豪宅的建商，也纷纷思考转型。林泰隆说，最近很多建商把原本大坪数、四房的商品拆成小坪数、两房的中价位产品来卖，就是因应市场需求调整产品型态。

黄舒卫也观察到，曾推过许多豪宅案的新润建设、大陆建设、兴富发等建商，最近在板桥、新庄的推案，就可看出走中坪数、中总价的趋势，显示市场对这此类产品需求相对较高。

而一七年的房地产市场，可能有什幺新话题？

十一月中，总统府执政决策协调会议提出希望加速都更。民进党估计，台湾屋龄三十年以上住宅，大约有三五五万户，推动都更，会有超过十兆元的经济规模，如果分成二十年，每年可创造五千亿产值。

都更依旧雷声大雨点小

然而，都更条例两年半前被判定违宪后，各种修法版本还没有共识，住户整合难度已让人望之却步，更别提以房市交易量冰冻的现况，很难让建商提起劲来。

最新的艰鉅挑战，则是房屋税。林泰隆说，原本老屋住户付的房屋税很低，甚至可能不用付，但都更后建材翻新，加上台北市近年调涨房屋税，都更后的房屋税恐怕涨几十倍，让原本有兴趣的住户纷纷打退堂鼓。内政部因此从善如流，推出房地税在移转前都可减半，盼提高都更诱因。

至于社会住宅政策，明年则有可能加速。目前台中市、台北市、新北市都已经有明确的社宅计划。黄舒卫认为，地方政府有地、有经费，民众也有需求，要动起来很快，只不过量体不大，对市场影响有限，象徵意义较大。他强调，挑战在于能否请到专业团队管理，扭转过去对国宅的不良印象。

进入调控期的房市，正是休养生息、汰弱留强的时节。

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