商品房预售制度的建立到底带来哪些好处?提升资金利用率
商品房预售制度,曾经对房地产市场的发展起到了重要的影响。但是,随着商品房预售制度的问题逐渐显现,人们对商品房预售的争议也越来越大了。
商品房预售,其实指的是房企将正在建设中的房屋预先出售给承购人,并由承购人预先支付定金或者房款的行为。在业内,人们把这种现象称为期房。
商品房预售制度的建立,到底带来哪些好处?
从开发商的角度出发,可以缓解资金链的压力。通过商品房预售的方式,提升了资金利用率,降低了资金缺口压力。从购房者的角度出发,一般来说,期房比现房具有一定的成本优势,开发商为了吸引购房者,往往也会有相应的优惠,购房者也可以从中减轻购房的成本。
不过,商品房预售制度的缺点也不少。
举一个例子,开发商拿到了预售款,相当于把风险转嫁给了购房者,在开发商占用了预售资金之后,他们未必会把钱完全用在工程建设之中,可能会把钱用到了其他地方,包括拿地、新项目开发乃至其余领域的投资等等。
当购房者支付了预售款之后,相当于承担了未来的投资风险。假如开发商发生了资金断裂或者卷款逃跑等行为,将会出现烂尾楼的情况,购房者将会承担很大的投资风险。针对这一种情况,因项目仍未完成建设,且不能够交付使用,在购房者还没有获得房屋产权证的背景下,烂尾楼的实际价值非常低,这对购房者来说确实非常不公平。
商品房预售制度解决了开发商的实际需求,并降低了资金使用成本;但对购房者来说,他们的实际利益却并未得到根本性的保障。站在这个角度出发,商品房预售制度到了应该好好改革的时候了。
取消商品房预售制度的时机成熟了吗?
假如在这个时候取消商品房预售制度,很可能会造成开发商的资金压力更紧张。对房企来说,本来已经存在融资渠道不畅通的问题,预售制度成为了部分房企的救命稻草。如果这个时候再把预售制度取消了,那么对很多房企来说,也许会面临资金链的压力,从而加速行业洗牌的节奏。
不过,商品房预售制度的延续,并不利于保障购房者的切身利益。因此,针对商品房预售制度,应该要进行全方位的改革。
例如,针对过去购房者一次性缴纳较高比例的预售款现象,应该要改变一下。在实际情况下,可以采取按照工程进度缴款的形式,既可以保障购房者的合法权益,而且又可以起到项目监督、防止开发商任性挪用资金的行为。
又比如,应该对预售资金有明确的监督职责。一般来说,银行等放款机构应该要有相应的资金监督职责,但多年来,预售资金监督职责并不明确,由此导致了部分房企任性挪用预售资金的现象。对此,可以引进第三方保险机构,并由开发商或者银行机构进行出资,通过第三方保险机构对项目工程与预售资金去向进行实时监督,一旦发生了问题,就由第三方保险机构先行垫付,保障工程项目的顺利完工。之后,再由第三方保险机构对预售资金进行后续追缴,这也可以很好地保障购房者与银行的合法权益。
总而言之,商品房预售制度曾经对国内房地产市场起到了积极的影响意义,但随着暴露的问题越来越多,是时候考虑对商品房预售制度进行改革了,首要任务还是要保障购房者的合法权益。
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