贷款人离世后剩下房贷该如何处理？要看是否有继承人

2月12日，关于“南宁市房贷年龄期限可延长至80岁”的消息受到广泛关注，对此，南宁市一房产中介对第一财经证实确有其事：“政策是这几天才出来的，以前最高年龄限制是70岁，现在调整为80岁”。他表示，现在只有少部分银行可以做特殊申请，新房和二手房都可以申请，不过只限于商业贷款，公积金贷款还没有实行。

在南宁有新房项目的房企人士对第一财经表示，其所在的企业已经知悉上述政策，不过，目前项目上还没有执行，其表示，“或许与合作银行不同有关”。

通常情况下，银行对购房者的房贷最长期限为30年，贷款到期日不能超过贷款人60—70岁的年龄，也就是说，贷款人只有在年龄小于30—40岁的情况下，才能贷足30年，而房贷年龄期限延长至80岁之后，贷款人50岁的时候购房，也能贷足30年。

易居研究院研究总监严跃进认为，房贷年龄期限可延长至80岁，与延迟退休有一定的关系，因为延迟退休后，贷款人收入保障的年限也会增加;另外，这也与当前贷款额度比较充裕有关。严跃进表示，该政策变化能照顾一些中老年人的购房需求，此外，该政策下，老年人与子女一同买房的贷款额度也会增加，有助于涉及养老的家庭更好实现置业计划。“省会城市的相关需求比较充足，一些省会城市可以优先考虑该政策的调整。”严跃进说。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2022年，房地产贷款占新增贷款的比例降至4.9%的历史新低，2023年1月份，居民新增人民币贷款2572亿元，同比减少5858亿元。其中，中长期贷款2231亿元，同比减少5193亿元。当下，居民贷款买房的积极性很低，或者说，不愿意加杠杆，上述政策主要是为了激活购房者加杠杆买房的情绪。该政策对年龄较大的购房者，有一定的促进作用。

李宇嘉也表示，当下，各地都在积极扶持楼市，单看某一政策，效果不会很大，“当下任何一个城市的楼市，已经没有一招鲜的政策了。即便是限购退出、利率下降，也无法让楼市迅速回升。”必须要多种政策叠加，久久为功地纾困需求端。

上述政策调整的背景是，南宁楼市松绑政策不断与楼市去化仍存挑战并存。

2020年，在疫情、投资客离场等因素影响下，南宁楼市步入下行周期，商品住宅成交面积开始下滑。2022年，在楼市不限购的基础上，南宁市出台了不少促进楼市销售的政策，例如降低首付比例，进行购房契税补贴，提高二孩、三孩家庭公积金贷款额度，举行购房团购活动等。

然而，政策加持之下，2022年南宁楼市成交情况并没有好转。中指数据库监测的数据显示，2022年南宁主城区商品住宅成交395.3万平方米，同比下降33.6%，商品住宅市场承压，连续三年成交缩减。

克而瑞统计的数据显示，截至2022年9月末，南宁市的新建商品住宅的库存为805万平，消化周期为25.6个月。

实际上，房贷年龄期限延长，对银行来说有一定的风险。广东中矩律师事务所律师郑博恩对第一财经表示，若银行执行“房贷年龄期限延长至80岁”的政策，存在的最大风险是贷款人因年龄较大无法履行还款义务，而房子也因楼龄年限问题导致贬值，此时就会存在资不抵债的情况，会给银行形成不良资产。通常情况下，若贷款人年龄较大，银行会追加担保人或担保物，或者是降低贷款金额，以保证贷款的房屋在可控的价值范围内。

那么，若贷款人离世时未还完贷款，贷款人去世后，剩下的房贷及房产该怎么处理?郑博恩表示，首先要看是否有继承人。若房产由法定继承人继承，根据相关规定，继承人在继承遗产的同时也要继承其贷款债务，继续还款;若继承人放弃继承房产，且有房产证的，银行则会将贷款人按揭贷款的房屋进行拍卖，用拍卖所得来抵偿房贷，不足部分银行也不能再追究，多出部分继承人也没有权利再继承;若继承人放弃继承房产，且房产证还未办理下来，房屋则由开发商处置，因开发商在贷款时往往一并作为担保责任关系的一方，即开发商需要为贷款人偿还银行贷款。

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