人民币一路下跌逼近7.0大关 或对房地产带来重大影响

 　　根据央行外汇局数据，昨天人民币兑美元中间价报6.9085，跌破6.90关口，这个数据创下了8年以来的新低。离岸市场人民币对美元汇率也大幅下挫，早盘跌破6.96关口，逼近7.0。

　　今年底或明年初，人民币跌破7几乎成为定局。

　　搜索人民币贬值，其对房地产的影响，是最热门的关联组合之一。

　　其中，受人民币贬值冲击最直接、最大的，当属背有大量美元债务的房企。

　　上半年，碧桂园录得汇兑损失2.64亿元，龙湖汇兑损失2.53亿元，雅居乐因人民币贬值造成了约3.57亿元的汇兑损失，而这家企业半年的核心利润也只有9.15亿元人民币而已。

　　这些触目惊心的数字，还是在去年人民币进入贬值周期，企业调整债务结构，减少损失后的结果。比如龙湖去年下半年的汇兑损失为7.65亿。

　　所以，这段时间我们能不断看到背有美元债务的房企在提前加速还债，同时降低外币借款占比。

　　说完企业，再说说这轮贬值周期里，一直存在的“人民币跌，房价涨”和“人民币跌，房价跌”两种观点。

　　首先，这两种论调，无疑是夸大了汇率与房价之间的互相作用，汇率与房价，其升降都有太多因素制约，并非翘翘板一样此消彼长或者同生共死(从美国、日本过去长时间的房价和汇率波动关系看，两者并不存在正相关或负相关的必然规律)。

　　汇率贬值，不是因为房价太高，而是由内外两重因素共同造成。

　　一个国家经济的基本面，决定了一个国家的货币表现。中国经济的调整阵痛，从去年充分体现出来，随之而来的是人民币结束了从2004年开始的快速上扬阶段，开始呈现出相对弱势。

　　当经济增速开始放缓，政府出台刺激需求的政策来提升市场的流动性，必然会带来货币的相对宽松，这就意味着这个货币本身开始不值钱。

　　这也是解释房价这些年不断攀升的一个主要理由，房地产是一个蓄水池，拿在手里的钱越来越不值钱，只好投入房地产，随着房价不断升高，至少资产的保值增值是有保证的。

　　从外部因素来说，美元逐渐强势，美联储12月份的加息预期，再次带给人民币贬值压力。贸易顺差的收窄，也加速了人民币贬值的速度。

　　汇率降，房价跌?

　　其实从去年人民币贬值，房价却坐上火箭又一次飞上天的事实，就可以否定这一简单粗暴的论断。

　　这一观点成立，是建立在中国的房子大部分掌握在境外热钱手中。的确，一线城市房价达到历史顶峰，在北京三环买一套房的价格，已经足够在美国买一套永久产权，带大院子的别墅。不少此前广泛布局一线豪宅的资金，会随着人民币贬值果断撤退。

　　但事实是，中国绝大部分的房产，掌握在中国人自己手里，举国都将家庭财富化作房产。外资热钱的撤退，的确会使一些泡沫破裂，却动摇不了房地产的根本。最严外汇管制，也是防止在人民币贬值周期内，中国人的财富轻易投向海外。

　　汇率降，房价涨?

　　这轮人民币贬值，中央放开对汇率的干预，通过市场释放贬值压力，加快推进人民币的国际化进程。

　　不少人将其与俄罗斯曾经的“弃汇率、保房价”进行联想。当时卢布的暴跌让俄罗斯人在国际上购买力大幅降低，俄罗斯国内以卢布计的房地产价格却蹭蹭上涨。

　　从短期来看，正在发生的人民币贬值，的确起到保住房价的作用。

　　同时，我们也能看到从上至下正严格执行的房地产调控措施，从供给和需求端进行去杠杆，去银行不良贷款，防治泡沫和金融风险。

　　在近日一次房地产相关会议上，高层再次明确了对房地产进行调控的决心和力度，要求各地方政府要丢掉幻想，不能松动，要端正态度，继续严控。

　　又要推行人民币市场化，又要抑制房价暴涨，这是目前正在进行的事。

　　央行近日发布的《2016年第三季度货币政策执行报告》中就强调，“弃汇率、稳房价”和“弃房价、稳汇率”两种观点夸大了各自领域的风险，而且也都不是好做法。

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