炒房风险开始加大 房价只涨不跌预期生变

2016年，各大城市鳞次栉比的房地产中介门店和天天人满为患的房地产交易中心，充分反映出房地产过度交易的状况。需要注意的是，楼市火爆并不是自住需求旺盛带来的市场表现，而是多方刺激下形成的非理性现象，其中不乏投机行为。在此背景下，自2016年9月底起，房地产政策开启新一轮调控。

时至今日，越来越多的迹象表明，从中央到地方，本轮调控对房地产市场投机行为的打击力度，远超投机客们此前的想象。

炒房风险开始加大

过去一年，在很多炒房者的眼里，倒买倒卖房产是收益率畸高又稳赚不赔的买卖，没有理由不去为之。但是，持续不断的房地产调控已经让炒房的风险开始加大。李建2007年来到北京，找到的第一份工作是房地产销售。“我没能上大学，也没有文凭，去不了事业单位或者大型企业。但卖房对这些都不看重，只要努力、肯干、会说话就行。”

进入这个行业以后，李建逐渐对房地产有了深刻的认识。“2008年之前，人们对房地产的投资意识还没怎么起来，买房大多只为置业，因此涨幅整体还算平稳。”

但随着2008年北京奥运会的召开，一大波资金开始投向楼市，房价开始有了大涨的苗头。“房地产投资就是买涨不买跌。我觉得这是个机会，便从父母亲戚朋友那里凑了100万元左右。”李建说。

“我们公司的项目在东南三环，当时还不属于北京买房的热门区域。我以10万元一套的价格预留了10套房，和经理说好，不签正式合同，未来以每套2万元的价格通过改底单的方式转手。这样一来，既完成了任务，还可以有钱拿，经理高兴得不得了。”李建说。

李建表示，因为房地产开始大热，购房者一房难求，2008年才13000元/平方米均价的房子，在2009年年底便涨到了近19000元/平方米的价格。“那时，因为没有网签，没有交易税费，我的10套房子和新房差不多，在年底前全部出手。还清之前所有人的100万元外，挣了500万元，完成了自己的第一桶金。”李建说。

像李建这样的炒房者，在杨勤（化名）看来再熟悉不过。从事房地产咨询行业的他，经手的房产达数千套，也见识过各种类型的炒房者。

杨勤表示，一旦判断某区域房价会有较大涨幅，这些人便会开启投资。他们的资金弹药充足，且房价上涨短时间难以遏制，最终获利相当可观。据介绍，2009年，仅一年时间，北京房价的涨幅就高达70%到80%。

以郑州为例，2016年当地房价迎来了暴涨。杨勤说，2015年九如府项目在郑东新区推出，初始售价在16000元/平方米到17000元/平方米之间，但房子几无销量，项目负责人甚至动员员工购买。到了2016年初，房子涨了一些，售价在22000元/平方米左右，开发商又开始劝身边好友购买。“当时我的一个朋友就买了一套180平方米的房子，首付20%差不多60万元。”

“就在四个多月后，融创和金茂分别以超过36000元/平方米的楼面价拍得了位于九如府项目旁边的地块，九如府项目的价格就直接飙升至每平方米45000元。”杨勤说，这也就意味着，加上利息后，朋友用不到80万元的本金，四个月内就获得了高达414万元的利润。

杨勤坦言，开发商的利润一样高得可怕。以九如府项目为例，虽然该地块在2014年也是以“地王”价购得，但其楼面价仅为13329.47元/平方米，仅仅是在两年之后，楼面价翻了近乎三倍。

房产增值除了给投资投机客带来了盆满钵满的回报外，还“温暖”了财务困难的上市公司。

去年9月份以来，A股先后有包括*ST宁通B、云赛智联等在内的多家上市公司宣布出售其所拥有的房产。从A股上市公司2016年上半年的业绩整体情况来看，WIND统计数据显示，2934家上市公司中，有628家净利润不足1000万元（含亏损），也就是说，有超过20%的上市公司半年的净利润，甚至赶不上京沪地区的一套学区房价格。

以出售两套北京学区房的*ST宁通B为例，其公告显示，截至评估基准日2016年7月31日，该公司拟处置的北京市西城区槐柏树街11号楼两套房产账面价值为129.74万元，评估值为2272.62万元，增值额为2142.88万元，增值率1651.68%。业内人士指出，以当初购入价计算，宁通的房产增值幅度远远超过了其他任何资产，由此可见房地产市场的畸形程度。

WIND统计数据还显示，截至2016年上半年，两市共计有1308家上市公司持有投资性房地产，合计达5950.79亿元，此外，新三板共有521家企业拥有“用以出租或短期出售”的房产，价值合计达117亿元。

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