焦点要闻：房价“7字头”，首付23万起！中牟老城刚需可以上车么？

乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场实勘。资深评测师走进项目深入实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，多维度解析，给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

(资料图)

中牟 | 中昂玉棠府

楼盘亮点呈现

中牟老县城板块，成熟度较高

中昂玉棠府地处中牟老县城板块，区域成熟度较高，配套齐全，生活氛围浓郁。

周边生态环境优势明显

毗邻八丈沟公园，南边是1200亩潘安公园，北侧直线约800米是贾鲁河水系及生态景观带，环境宜居。

递进式景观园林设计

在景观设计方面特色突出，递进式园林设计，规划有对称门楼、风雨长廊、雕塑景墙、大草坪及童趣乐园。

综合推荐购买人群：

地处中牟老县城板块，生活配套成熟，首付23万元起，适合中牟县城地缘刚需上车。

房价及潜力分析

中昂玉棠府目前主推高层房源，在售均价约7800元/㎡，首付23万元起。

周边在售新房有路劲九郡高层均价8900元/㎡，鑫苑悦府高层7000-7500元/㎡，路劲国际城洋房9500-11000元/㎡。二手房老小区较多，如蓝爵世家均价约8100元/㎡，水木清华均价约8300元/㎡，帝华宏府8500元/㎡，金恒基金帝城7000-8500元/㎡，也基本都是以刚需为主。

总体来看中昂玉棠府价位在周边项目中，价格适中，从位置来看，周边不管是环境还是配套都优于鑫苑，社区规划不如路劲，但是单价有价格优势。不过项目面积段从100㎡起步，相对来说上车门槛要高于周边楼盘。

项目测评

中昂玉棠府规划总用地面积38.5亩，总建筑面积约10.7万方，容积率3.29，建筑密度16%，绿化率36.9%，总体户数744户，住宅总建面约8.3万方，内部由4栋33层高层住宅及1栋洋房住宅组成，总计744户，高层1-3#为1D3T6设计，3A#1D2T4设计，连廊式设计，改善中间户通风采光情况，整体得房率为75%；洋房1T2设计。面积段涵盖100/110/121㎡，均为三房，100㎡和110㎡户型占比62%，整体定位为刚需。

小区南侧临商都大道是区主大门，东西两侧是车辆出入口，东侧作为进口，西侧作为出口，小区人车分流。1号楼2号楼北侧消防通道位于小区南侧及北侧，在小区内部形成一条环形消防车道，中心打造核心景观组团区，无底商设计。

项目整体为围合式布局，采用新中式建设风格，建筑基座外墙采用石材、上段采用真石漆，简约大方。在景观设计方面特色突出，整体景观为递进式园林设计，规划有对称门楼、风雨长廊、雕塑景墙、大草坪及童趣乐园。

测评有话说：项目地块较小，产品设计方面较为单一，仅有1栋洋房4种户型，最小面积为100㎡三房，相较于同区域内89㎡三房入住门槛相对较高，不具优势。

【主力户型分析】：

建面约100㎡三室两厅一卫，是中昂玉棠府得最小户型，分布在高层中间户。户型整体设计较为方正，三开间朝南，动静分区。

入户门设置独立玄关，可以放置和打造玄关柜，放置外出的衣物，做临时收纳，或鞋柜的功能。客厅、餐厅一体化设计，客厅开间约3.4米，南向贯通式阳台设计，采光充足，阳台进深约1.5米，赠送一半面积。

双卧朝南，次卧连通阳台，主卧开间约3.1米，附带飘窗，卫生间干湿分离设计，更方便多人家庭日常生活所需。

建面约121㎡三室两厅两卫，相比100㎡户型多了一个卫生间，整体布局基本类似，都是方正户型，三开间朝南约9.85米，动静分区的户型。

入户门独立玄关空间，阻隔室内空间，私密性更强。属于经典的LDK户型设计，厨房、餐厅、客厅一体化设计，南北通透，更利于室内通风效果。客厅开间约3.6米，南向贯通式阳台长约6.55米，进深约1.5米，连通客厅和次卧。

主卧朝南，开间约3.3米，附带独立卫生间和衣帽间，同时带有60公分的飘窗。双卫设计，客卫卫生间功能性更强，但没有干湿分离。

交通测评

公共交通：中昂玉棠府1公里内有9个公交站，主要分布在商都大道和东风路上，十里铺村站距项目仅150米左右，在该站可乘中牟1路，可直达中牟汽车站；电力学院站距离项目约260米，在该站乘中牟13路、中牟6路，中牟13路沿广惠街贯通绿博南板块，到郑开大道，直达杉杉奥特莱斯；中牟6路起始站中牟汽车站，到绿博园，同时在绿博园站换乘郑开城际铁路，直达郑州东站。自驾：中昂玉棠府地块西侧商都大道、东风路、祥云街3条主干道得交会，沿商都大道一路向西直通主城区与陇海快速路连通，东风路向东直通中牟老县城成熟板块；项目西侧约1.6公里左右到广惠街，广惠街是中牟县委、县政府所在地，是市政形象大道，广惠街可直达绿博核心板块和郑开大道，总体来看周边自驾路线还算比较成熟。

测评有话说：周边缺乏地铁资源，与主城联系缺乏公共交通资源，出行主要靠自驾，地缘可以考虑，主城刚需不建议。

配套测评

教育配套：中昂玉棠府紧邻郑州电力职业技术学院，西北角是中牟县新圃街小学，沿商都大道向东约1.3公里到中牟第二初中，东风路向东约850米到中牟县东风路小学；南边1.4公里有中牟县第一初级中学和中牟县文博路小学，再往西广惠街沿线，有中牟县第一高级中学和中牟外国语学校等，这些学校都在项目2公里范围内。

医疗配套：中昂玉棠府旁边是中牟县眼科医院，南边约1.5公里左右是中牟县人民医院总医院，中牟县中医院（新院区）也在2公里范围内；东边老县城核心板块有中牟县中医院、中牟县第二人民医院等，沿商都大道或东风路可达。

商业配套：中昂玉棠府沿商都大道向西2.7公里左右是天泽城、万达广场（规划中）2大商业中心，其中涵盖零售、体验、餐饮、亲子娱乐等多样业态，满足日常生活所需。南边一路之隔是路劲九郡，规划自建有10万㎡大型商业、包括邻里商业街区、社区便利店、社区门诊、美食店铺等。

公园配套：中昂玉棠府周边多个公园环绕，地块西边紧邻八丈沟公园，北边直线约800米是贾鲁河水系，南边600米左右到潘安湖湿地公园；往西约3.5公里左右到四牟园，周边生态环境宜居。

测评有话说：因为距离老县城中心较近，周边生活配套浓郁，虽然生活配套齐全，不过优质资源缺乏。周边多个公园水系环绕，居住环境上有一定的优势。

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