快看点丨均价1万7+元/㎡起，杨金西这个现房值得上车么？

发布时间：2022-08-08 15:57:58

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来源:乐居买房

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乐居楼市大真探栏目全新上新，由专业测评师现场实勘，看项目、赏户型，实地走访周边环境，多维度解析，给广大网友带来最新、最全面的楼盘现场信息，还原项目真实人居体验。

本期楼盘测评项目

(资料图片仅供参考)

金水区 | 东方宇亿万林府

楼盘亮点呈现

毗邻北龙湖，地段优越

地处北龙湖北片区，与北龙湖直线距离约3公里，路网修通后可快速达到，同时可享受区域优质配套资源。

大盘规划，大型集中商业

多期开发，大盘规划，六期是占地约11750㎡的万林阁商业，是目前区域内少有的大型的商业。

现房在售，风险较小

目前主推的三期陆号院是现房在售，没有延期交房或者烂尾风险，小区内景观绿化大部分已实景呈现。

综合推荐购买人群：

毗邻北龙湖，660亩大盘规划，户型起步小，面积段丰富，适合北龙湖外溢刚改和改善客户。

房价及潜力分析

东方宇亿万林府在售小高层均价17100-17600元/㎡。

区域内在售新房有，金科北珑铂樾均价18500元/㎡，奥园誉湖湾均价19000元/㎡，益通龙居华府均价23500元/㎡（装修），万科未来时光均价21500元/㎡（装修），二手房有碧桂园天誉和美盛北龙台，均价18500元/㎡起。

整体来看，项目价位低于区域普遍均价，有一定的价格优势。

项目测评

东方宇亿万林府位于杨金西片区，是马林村的改造项目。总占地面积660亩，总建筑面积150㎡，是区域内少有的大盘项目，共分六期开发，五期住宅地块，一期商业地块。

目前主推的三期陆号院，占地约120亩，容积率2.59，绿地率30.01%，规划有栋楼，户型规划建面约105-143㎡高层和158-258㎡洋房，高低配规划，毛坯交付。三期最大的特点就是现房在售，没有烂尾延期等较大的风险。

【主力户型分析】：

建面约105㎡户型，三室两厅两卫，该户型是三房户型里比较方正的一个，三开间朝南，双卫设置，方便日常生活使用。

入户门与南向客厅相对，通透性较好，不过缺乏一定的私密性，餐客一体化连接，更显空间感。客厅开间约3.4米，连接南向贯通式景观阳台，赠送一半面积。

两卧室朝南，主卧附带独立卫生间，和全赠送飘窗，整个户型面积赠送达10平米，得房率高。

建面约126㎡户型，四室两厅两卫，该户型是一个朝东的户型，餐客一体化，为业主提供过了一个更宽阔的活动空间，客厅开间4.2米，连接东边开敞阳台。

4个卧室，南北各两个，朝南的卧室被南向阳台贯通连接，采光和观景都比较方便，同时也可以作为生活阳台，做晾晒区，主卧附带独立卫生间，且为干湿分离，这在目前市面上常见的户型中较少。

整个户型得房率在80%以上，两个半赠送的阳台和北侧3个飘窗，全赠送面积达20个平方。

交通测评

地铁交通：东方宇亿万林府所在片区暂无通车的地铁线路，根据规划未来会有地铁20号线，但是距离项目较远，没有地铁优势。

公共交通：东方宇亿万林府周边公交站点主要都分布在杨金路沿线，有272路、131路、276路、275、276路，北侧和东侧有7个站点，距离项目均在500米范围内。从项目乘276路车可直达北龙湖和郑大一附院郑东分院；乘131路可通往金水老城区，同时在中州大道国基路站可换乘地铁4号线、在花园路站可换乘地铁2号线，到达北龙湖、紫荆山商圈等多个商圈。

自驾：东方宇亿万林府北侧紧邻杨金路，双向六车道，贯穿区域东西，区域纵向道路规划有龙津路、龙源路、龙沄路、明哲路等多条主干道，未来可直通北龙湖，目前西侧2.2公里左右的龙源路与北龙湖已连通。东侧2公里是东三环，通过东三环可以快速到达郑东CBD和郑州东站，双向八车道，通达性较好，未来自驾出行比较方便。

测评师点评：地铁资源和公共交通差点意思，周边交通主干道多，未来自驾出行更方便。

配套测评

教育配套：东方宇亿万林府内部规划4个幼儿园，两个小学，区域目前比较成熟的学校有金水区第一中学、金水区柳林镇第三小学，金水区柳林镇第八小学、郑州市第五十五中学等，金水区第一中学，是区域的老牌中学，距离项目约2公告里左右。最近的是金水区柳林镇第八小学，就在地块的西南角，从项目出发不行约720米可达。

医疗配套：东方宇亿万林府所在区域内目前没有大型医院，主要还是靠东区的医疗资源，从项目出发沿杨金路和东三环，可到达郑州大学第一附属医院（郑东院区），再往南是距离本项目 9 公里的郑州颐和医院和河南省儿童医院，后期也可以直接走龙源路，直达会更快。

商业配套：东方宇亿万林府项目打造有占地约11750㎡的万林阁，建面约46000㎡，是一个集酒店，写字楼，品牌商业为一体的商业服务体，为项目业主提供全方位商业配套，满足周边客户全方面的生活娱乐需求。

测评师点评：区域本身成熟度不高，且目前没有太多惊喜和两眼的配套规划，目前最大的卖点是紧邻北龙湖，区域等待时间较长。再加上区域多个不利因素的影响，作为改善来说，居住环境不太纯粹。