十年人口迁徙预测 哪些城市将成为未来的必争之地？
现在的社会已经越来越发达，中国的人口红利也已经快小号殆尽，未来十年人口迁徙将会如何走?哪个城市会成为人们的必争之地，哪些城市会成为房企下一个目标。如何在接下来的10年中选对城市，掌握剩余人口红利，将是房企面临的主要问题，因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。
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1. 21世纪，人口迁移呈现马太效应，中部地区趋于“边缘化”。
2. 长三角地区的人口吸引力继续提升，而北京、广东吸引力相对有所下降。
3. 东北黑龙江、吉林不仅人口流出严重，且无法吸引大学生，对产业升级和经济发展造成较大阻碍。
4. 省会城市和区域单核城市如重庆、成都、武汉、贵阳等地可能享受到人口红利，成为地方性增长高地。
5. 湖北、东三省、贵州、安徽等省市单核城市快速成长，其背后是非重点地级市、县级市的无限衰落，这可能是很多开发商和购房者需要警惕的。
零和博弈——渐行渐近的城市战争
人口红利确定下降
进入“十二五”末，人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。一方面，人口总量增速开始下行，人口自然增长率已经下降至5%以下，老龄化问题日趋严重，另一方面，劳动力人口占比也出现拐头，抚养比正逐步抬升。
我们此前在年度策略中做过测算，主流城市的购房年龄段主要集中于25-34岁和35-44岁，这部分人群从2015年开始，占比下滑斜率将逐步加大，虽然我们认为在2025年以前，25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。
城市间的人口争夺战已经开始
事实上，即使在人口红利持续释放的21世纪，城市之间的人口争夺战就已经开始。根据北京BCL的街道精度的数据研究，10年间有33%的街道人口密度出现了下降，而出现大幅增长的街道仅有9%。
这说明即使在我国城镇化进程一直都伴随着充满集聚效应和极端分化的过程，这当中城市边界的增长并不是普惠，而是零和博弈，这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显，如何在接下来的10年中选对城市，掌握剩余人口红利，将是房企面临的主要问题，因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。
当年的中国人口迁移
从80年代开始，从农村向城市转移的超大规模剩余劳动力成为全国城镇化的主体力量，人口红利得以释放，因此我们从上世纪80年代开始梳理我国人口迁徙趋势的变化。
上世纪80年代：乡镇企业发展推动人口迁移高峰
1984年后，国家允许农民自理口粮在小城镇落户，乡镇企业迅速发展，为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。直辖市、沿海城市以及部分非农城市开始吸引农村剩余劳动力，“百万民工下广东”的民工潮开始显现，而中西部省份以及东北省份向东部沿海城市迁移的趋势也在当时开始形成。
从区域来看，北京、上海、天津、广东等东部省市的人口吸引力开始初步彰显，而人口迁出最大的省市包括四川、浙江、黑龙江等中东部区域，“离土又离乡、进厂又进城”成为当时小城镇发展模式的典型。
上世纪90年代人口迁移：东部城市群开始形成
90年代的人口迁移可总结为“三大加一小”的中心，三大流动中心分别是广东省(珠三角)、上海(沪苏浙闽)、北京，一小是指新疆自治区。
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