中银证券:7月百强房企销售同比降幅扩大至近四成,中央与地方持续积极表态
8月9日,中银证券发布房地产行业第31周周报。
(资料图片)
本周新房成交面积同比降幅有所扩大,环比由正转负;二手房成交面积同比降幅缩小,环比降幅扩大;土地市场环比量跌价升,溢价率同环比均下降。
核心观点
本周新房成交面积同比降幅有所扩大,环比由正转负。40 城新房成交面积为 258.6 万平方米,环比下降 10.6%,同比下降 34.0%,同比降幅较上周扩大了 2.7 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-18.1%、-4.5%、-14.8%,同比增速分别为-27.2%、-35.5%、-39.0%。一、三四线城市同比增速较上周分别下降了 21.4、6.2 个百分点,二线城市同比增速较上周提升了 6.1 个百分点。
二手房成交面积同比降幅缩小,环比降幅扩大。18 个城市二手房成交面积为 140.9 万平方米,环比下降 7.7%,同比下降 13.9%,同比降幅较上周缩小了 2.1 个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-17.1%、-6.7%、-3.0%,同比增速分别为-25.1%、-14.5%、8.6%,一线城市同比增速较上周下降了 9.7 个百分点,二、三线城市同比增速较上周分别上升了 5.4、15.9 个百分点。
新房库存环比略有下降,去化周期环比有所上升。12 城新房库存面积为 9777 万平方米,环比增速为-0.3%,同比增速为-2.1%;去化周期为 14.2 个月,环比提升 0.3 个月,同比提升 2.0 个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-0.3%、-0.1%、-0.3%,同比增速分别为 4.4%、-10.2%、-6.2%。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 14.2、12.9、36.6 个月,环比分别提升 0.1、0.5、1.6 个月,同比分别提升 2.2、3.6、6.1 个月。
土地市场环比量跌价升,溢价率同环比均下降。百城成交土地规划建筑面积为 2001.1万平方米,环比下降 21.7%,同比下降 60.1%;成交总价为 409.8 亿元,环比下降 21.5%,同比下降 69.6%;楼面均价为 2048 元/平,环比上涨 0.2%,同比下降 23.8%;土地溢价率为 1.3%,环比下降 0.8 个百分点,同比下降 2.2 个百分点。
本周房企国内债券发行规模同比上升。本周房地产行业国内债券总发行量为 146.9 亿元,同比上升 23.0%,环比下降 23.5%。总偿还量为 116.1 亿元,同比上升 46.6%,环比下降 44.8%;净融资额为 30.8 亿元。
板块收益虽较上周有所下降,但仍跑赢大盘。房地产行业绝对收益为 3.2%,较上周下降 6.6pct,房地产行业相对收益为 2.5%,较上周下降 2.8pct。房地产板块 PE 为 13.9X,较上周上涨 0.34X。本周(7.31-8.6),北上资金对电力设备、非银金融、食品饮料加仓金额较大,分别为 50.53、25.55、22.48 亿元。对房地产的持股占比变化为-0.95%(上周为-0.81%),净买入 4.16 亿元(上周净买入 22.75 亿元)。
投资建议
当前行业基本面仍然低迷。从本周公布的百强房企数据来看,7 月百强房企权益口径销售金额 2616 亿元,同比下降 37.7%,同比降幅较 6 月扩大了 6 个百分点,1-7月累计同比下降 5.1%。
本周中央和地方密集积极表态。需求端方面,发改委发布《关于恢复和扩大消费措施的通知》,支持刚性和改善性住房需求;国常会强调要调整优化房地产政策;公安部发声全面放宽大城市落户条件,完善特大城市积分落户政策;央行表示指导银行依法有序调整存量个人住房贷款利率等。地方层面迅速响应,北京、深圳、广州、上海四个一线城市先后表态,郑州、南京等二线城市政策落地也有所推进。当前市场对于核心一二线城市的政策调整预期明显加强,重点关注后续政策的落地情况。供给端方面,本周央行主持召开金融支持民营企业发展座谈会,推进民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”)扩容增量,龙湖集团、新希望集团、旭辉地产、美的置业等多家房企参与。供给端放松政策目前仍围绕金融 16 条和“三支箭”推进,仍需等待新政策的发力。
现阶段中银证券建议关注两条主线:1)中央与地方政策宽松预期下,地产板块或迎来较大的 beta 行情,其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的:招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团;底部回升、弹性较大的公司:金地集团、龙湖集团;2)在一线城市有城市更新业务布局的房企:中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、万科 A、绿景中国地产。
风险提示
房地产调控升级;销售超预期下行;融资收紧。
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