对话姚洋：房地产永远是朝阳产业，未来仍是中国经济重要支柱｜金融新动能-滚动

专题：金融新动能

当前，房地产市场仍处于深度调整阶段。随着稳楼市政策持续落地，城市更新、“好房子”建设加快推进，刚性和改善性住房需求也在进一步释放。

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在市场寻找新平衡的过程中，房地产的长期发展空间是怎样的？房地产仍将是中国经济的重要支柱吗？

近日，上海财经大学滴水湖高级金融学院院长、北京大学客座教授姚洋在与《金融新动能》对话时，给出了肯定的回答。

“那当然了，所有国家都是如此。”姚洋表示，即使在美国等城镇化水平较高的国家，房地产在经济中仍占有重要位置。

在他看来，房地产并非随着住房总量增加就失去发展空间。

“房地产永远是一个朝阳产业。”

姚洋说，住房和其他消费品一样，也存在更新和改善的需求。随着使用年限增长，一些住房需要改造，部分老旧住房也需要拆除重建，因此房地产需求不会因为基本居住条件得到满足而消失。

“我们有时候很奇怪，能够理解衣服需要换，却不理解房子也需要换。房子到了一定年限就需要改造，也有一些地方需要拆掉重建。”他说。

姚洋认为，美国房地产市场至今仍保持较高活跃度，住房更新和改善需求是其中一个重要原因。相比之下，中国的城镇化和城市更新仍有较大空间，房地产行业远未走到发展的终点。

对于一些以“人均住房面积”判断房地产需求已经饱和的观点，姚洋表示，仅看人均面积并不能准确反映真实需求，因为人口并不是静止不动的，始终在不同地区和城市之间持续流动。

“很多人说，如果按照人均面积来算，我们的住房已经够了。但只看人均面积没有意义，因为人口在流动。”他说。

人口流动带来的住房需求并不是均匀分布的。随着人口继续向城市群、都市圈及就业机会较多的地区集中，不同城市之间的房地产需求将进一步分化。部分城市住房总量可能已经相对充足，但人口持续流入地区仍可能存在新增和改善需求。

国家统计局发布的数据显示，2025年末，我国常住人口城镇化率为67.89%，比2020年提高4个百分点；城镇常住人口由2020年的9.02亿人增加至2025年的9.54亿人，五年间年均增加约1036万人。

姚洋表示，中国城镇化仍有较长的路要走，人口和经济活动在空间上的重新布局，也意味着住房需要随之调整。

“上海、北京等一线城市以及部分二线城市的住房需求仍然较大。”他说。

在他看来，判断房地产行业的未来，不能只观察住房总量和人均面积，还需要考虑城镇化进程、人口流动、城市更新和居民改善居住条件等因素。基于这些需求，房地产未来仍将是中国经济的重要支柱。

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