【上海链家研究院】二手房年报（2022）：成交量触底但预期有望修复，下半年存在明显的结构分化

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，12月份成交套数为全年最低，但主要是受到外部客观原因影响，下半月疫情集中爆发导致看房和成交下降。内环以内成交占比增加，大户型、高总价房源成交占比增加，使得年末的整体均价稳中有涨。这也说明有不少改善型需求在当前时点仍有较为明确的入市意愿。

2022年全年共成交16万套，为近五年最低，但成交水平依然好于2017年。而且经历了2020-2021年两年需求的爆发，短期需求有一定的消耗，在高基数的情况下，2022年整体成交有所回调也是情理之中。此外，考虑到2022年受到一些外部因素的影响，全年实际有效成交时间仅为四分之三，所以整体成交量并不算太低。当前无论是房地产调控政策还是市场成交均已经处于底部，从各方面来看，市场都有望好于去年。

(资料图)

从成交类型来看，刚改和改善型占比有所增加，特别是下半年以来增加较为明显。2022年，70平以上的占比56.6%，较去年增加了0.7个百分点。从总价段来看，200万以下的占比显著增加，但这主要是因为年初占比较高的原因，下半年以来高总价段占比呈现增长。1000万以上的占比3.6%，较去年增加了0.2个百分点。

据上海链家研究院的监控数据显示，12月份全市共成交二手房1.2万套，环比下降23%，同比下降30%，成交金额435亿元，环比下降23%，同比下降23%，套均总价350万元/套，环比持平，同比增长10%，成交均价41759元/平，环比持平，同比增长7%。2022年，全市二手房累计成交金额5226亿，同比下降43%，成交套数16.0万套，同比下降42%，套均总价327万元/套，同比下降1%，成交均价39503元/平，同比下降2%。

数据来源：上海链家

一、2022年二手房整体成交有所回调

12月份成交套数为全年最低，但主要是受到外部客观原因影响，下半月疫情集中爆发导致看房和成交下降。此外，由于临近春节，楼市成交进入传统淡季，两个因素叠加使得12月份成交进一步下滑。不过从价格来看，年末的成交均价较为稳定，甚至还有一些上涨，这主要是由于结构分化导致。内环以内成交占比增加，大户型、高总价房源成交占比增加，使得整体均价稳中有涨。这也说明有不少改善型需求在当前时点仍有较为明确的入市意愿。

2022年全年共成交16万套，为近五年最低，但成交水平依然好于2017年。而且经历了2020-2021年两年需求的爆发，短期需求有一定的消耗，在高基数的情况下，2022年整体成交有所回调也是情理之中。此外，考虑到2022年受到一些外部因素的影响，全年实际有效成交时间仅为四分之三，所以整体成交量并不算太低。

从单月的成交量来看，基本都能维持在1.5万套的荣枯水平以上，市场的流动性并未枯竭。排除疫情对市场的扰动，链家的带看和新增客户都比较稳定，说明需求并不弱。当前无论是房地产调控政策还是市场成交均已经处于底部，2023年有望在需求侧看到更多支持性政策出台，居民对于收入的预期以及房地产行业的信心也在逐步恢复，从各方面来看，市场都有望好于去年。

图1：单月成交套数及增速

图2：累计成交套数及增速

图3：单月成交均价及增速

图4：累计成交均价及增速

数据来源：上海链家

二、2022年外郊环间成交量增长明显

从分环线的成交量来看，12月份内环以内占比11.5%，较11月增加了0.4个百分点，外郊环间占比39.1%，减少了2.5个百分点。2022年，主要增长点为外郊环间，占比38.3%，较去年增加了0.5个百分点，内环以内成交占比下降，占比10.8%，减少了0.4个百分点，但年末的成交占比有所增长。

从分环线的均价来看，12月份均价同比增长较为明显的主要在内环以内和外郊环间，同比分别增长7%。从环比来看，增长较为明显的主要是内环以内，环比增长3%。2022年，各环线均价同比出现下跌，跌幅最大的为郊环以外，同比下跌6%。中环以内下跌相对较少，同比下跌2-3%。

图5：单月成交套数

图6：单月成交套数同比

图7：单月成交均价

图8：单月成交均价同比

数据来源：上海链家

分区域来看，12月份成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。从环比来看，黄埔区成交量持平，松江、宝山和闵行下跌相对较少。环比下跌最多的区域为虹口、崇明和嘉定。2022年，成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。从累计同比来看，下跌最多的区域为长宁、杨浦和虹口，下跌相对较少的区域为崇明、徐汇和嘉定。

从成交均价来看，2022年，成交均价正增长的区域为青浦、浦东、徐汇、黄浦和长宁。下跌最多的区域为普陀、宝山、虹口和奉贤。

图9：各区单月成交情况

图10：各区累计成交情况

数据来源：上海链家

分板块来看，12月份板块销量TOP5分别为南桥新城、周康、金山新城、三林和浦江。2022年，板块销量TOP5分别为南桥新城、周康、嘉定主城区、金山新城和惠南。

数据来源：上海链家

三、刚改和改善型面积段成交占比增加明显

从成交房源的面积段来看，刚改和改善型占比有所增加，特别是下半年以来增加较为明显。2022年，70平以上的占比56.6%，较去年增加了0.7个百分点。其中，70-90平的占比较去年增加了0.2个百分点，90-140平增加了0.2个百分点，140平以上增加了0.4个百分点。

从总价段来看，200万以下的占比显著增加，占比34.0%，较去年增加了3.2个百分点，但这主要是因为年初占比较高的原因，下半年以来高总价段占比呈现增长。2022年，1000万以上的占比3.6%，较去年增加了0.2个百分点。其余各总价段的占比均有所下降，但下降相对更多的是200-600万的房源，减少了3.0个百分点，而600万以上的占比下降的相对较少。

图11：各面积段占比

图12：各总价段占比

数据来源：上海链家

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