任泽平：房产税无助于降房价 短期内难以推出(6)

　　当前我国土地财政依赖度高，地方财政收入中土地出让金占比超40%。2013-2015年，全国土地出让收入分别为4.2万亿、4.3万亿和3.4万亿，占地方财政收入比例分别为60%、57%、41%(地方财政收入分别为6.9万亿、7.6万亿和8.3万亿).

　　因此，即使推房产税，短期内也难以成为重要财源补充和替代土地财政。

　　2.3 房产税不是控房价的有效手段

　　房产税能否抑制房价，主要在于房产税是否会改变市场预期和供需关系。

　　在房价严重脱离居民消费能力，投资换手率高、投机获利盘巨大的市场环境下，房产税会增加持有成本，促使投资者抛售房产，同时弱化改善性和投资性需求，从而导致房价下跌。

　　而在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市，市场需求旺盛，供不应求，房产税会被转嫁给需求方，推高房价和房租，并不能抑制房价上涨。

　　从国外实践经验看，房产税也不是政府抑制房价过快上涨、促进房地产稳定发展的重要手段。

　　德国房产税方案在20世纪60、70年代确立之后基本没有显著变化。但德国房价在之后的1967-1972年、1978-1980年以及2012年都曾较快上涨的现象，年均涨幅分别是9.96%、8.92%和9.1%。

　　韩国在2005年8月出台《不动产综合对策》，包括征收综合不动产税 ，当年市场出现了明显降温(降幅为-4.2%)，但到了2006年，房价又出现11.6%的报复性上涨，此后继续维持上涨态势。

　　香港也试图运用提高税收的方式抑制房价上涨，同样效果不佳。2003年-2015年香港房价累计上涨超4倍，主要原因在于：一是全球持续采取量化宽松政策，热钱涌入香港，港元利率与美元同步，维持于极低水平，导致楼市投资需求大增，特别是买房落户政策刺激内地投资者投资需求;二是经济增长购买力增强，香港居民收入中位数上涨66%;三是土地供应少，市场维持供不应求态势。在这样的背景下，港府采取提高税收抑制房产并未获得成效。

　　2010年11月开始，香港针对投机投资性需求开征额外印花税。若买家在6个月内转售，将征收15%的税率;6个月至1年内转售，征收税率是10%;1-3年内转售，税率是5%。但实施后的2012年1-10月，香港中小型住宅、大型住宅价格仍然分别上涨21%和11%。

　　2012年10月起，又进一步推出二项房地产税收政策：第一，所有外地人士、本地及外地注册的公司购买香港住宅时需缴付15%印花税。第二，提高额外印花税的税阶，将试用期延长至3年。若买家在6个月内转售，额外印花税率增加到20%;6个月至1年内转售，税率增至15%;1-3年内转售的税率提高到10%。但香港房价2012-2015年仍然维持快速上涨。直到2015年港府开启第7轮调控，“降低贷款比例，限制还款收入比、缩短还款年限、限制贷款人身份、取消买房落户政策、提高住房供应量”等重磅措施出台，加上经济增速放缓、美元进入加息通道后港币被迫加息，房价才开始进入调整期。