任泽平：房产税无助于降房价 短期内难以推出(3)

　　从15个样本热点城市的成交数据中，可以看出二手房成交量/新房成交量数值不断提升。北京和深圳从2009年开始，二手房成交量就已超过新房成交量，步入存量房时代;2012年到2016年9月，二手房/新房成交量比值由2提升至4。重点二三线城市这一比值从2015年初开始迅速提升，目前已到0.7的水平;部分城市的核心区域已步入存量房时代。

　　房地产市场区域分化持续。一二线城市新建商品住房供不应求，核心区域可供开发新增用地不足，呈“存量房时代”特征;三四线城市则去化困难，样本城市去化周期超2年，将导致企业拿地开工意愿不足。因此无论是一二线城市，还是三四线城市，房地产新拿地、新开工总量均会减少，对于税收的影响就是：保有环节的税收会逐渐替代开发建设环节的税收和土地出让金.

　　从全国土地出让金变化情况看，2014年达到高点4.3万亿，2015年回落到3.4万亿，整体拐点已显现。从结构上看：一线城市已步入存量房时代，新增住房建设用地难以有效增加，导致楼面价飙升，但出让总金额却开始呈下降态势;三线城市企业拿地意愿不足，楼面价和总金额均维持低位;二线城市成为支撑全国土地出让金的主力，楼面价和成交面积均开始迅速提升，带动出让金总额增加。

　　可以预见，未来，随着重点二线城市逐步进入存量房市场，土地财政也将减少，届时全国土地出让金下滑难以避免。另一方面，均由于土地出让金占地方本级财政收入比例超40%，土地出让金减少的地方政府有寻找新增财源的动力。因此，保有环节的税收将会逐步被重视，成为弥补土地出让金减少的重要途径。

　　在我国，自1994年分税制改革以来，地方政府财权被不断上收的同时，事权反而不断下放，地方财政的财政收支平衡困难，地方政府债务问题紧迫。按照国际经验，房产税作为地方税，成为担负地方公共支出、支撑地区经济增长的一项财政来源。目前我国的房产税由于税基狭窄，对占总量80%以上的个人住宅免征，对地方财政收入贡献仅维持在3%左右。随着存量房时代下土地出让金减少、交易环节税收减少，房产税作为保有环节税收，对地方财政的贡献潜力巨大。

　　从国际经验看，房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要和稳定来源，具有独特优势：第一，房产税属于直接税，相对间接税而言不易转嫁;第二，房地产具有收益税的特点，作为地方政府重要财源，用于支持地方公共设施建设和服务，提升地方房产价值，形成正向循环;如在美国，房产税占美国公立学校教育经费的45-50%，房产税较高的地区公立学校教育水平也通常更优。第三，房产又不易损耗，房产税按年征收，征收额根据房价变动而变动，充分反映房地产市场发展，形成稳定收入。房产税收入的增加，可以有效促进地方税收收入的增长，推动地方财政建设。房产税取之于民用之于民。这会导致不同地区之间的教育资源不均衡的问题。