2016上海房价走势预测最新消息：上海哪个县区涨势最猛?
2016年房地产经历了两轮的调控，一次是3.25的调控，另一次就是十一的20多个城市的限购限贷，而上海两次调控都在其中。尽力了两轮的调控，上海的房价虽然没有暴涨，但是涨势一直都在，而且全部16个县区都在涨，那么哪个县区的房价上涨的最猛呢?
2016年我国房地产业再度成为了全国乃至全世界的焦点，地王频出，限购限贷一波未平一波又起，“十一”期间，19城市更是前赴后继出台了调控新令。萝卜士将对一线代表城市上海市的房价做了一下分析，将分两部分与大家探讨。
从萝卜投研的数据中能看到，最近三个月，上海全市二手房挂牌均价一路上扬，从7月初的51593元涨到如今的59123元，涨幅达14.6%。
二手房的成交量也是一路疯涨，从7月初近90天平均成交7299套到现在的20989套，增加了187.6% ，火爆异常。尤其在传言上海市政府将于9月1日出台新调控政策的前夕，成交量更是迅速放大(如图2红圈所示)。
图2 上海二手房近90天成交量
16区房价都在涨，你家排第几
虽然房价整体都涨到了近乎疯狂的状态，上海的16个区县中(对我们排除了交易量实在太小的崇明)，各区涨幅还是具有明显差异。比如金山就以69.28%的涨幅稳坐第一，其次是奉贤，47.53%，第三是松江，涨幅为23.56%。
图3：上海各区近3个月涨幅
上海这轮楼市的上涨有一个明显的特点，就是单价越低，房价涨幅越大。 比如金山单价最低，从图3就明显看出它的涨幅最大;而静安的单价最高，图中它涨幅就是最小的。
其中原因：一是 价格较高的区域基数较大，很难再有大幅增长;而价格基数较小的区域就较容易引起买家的追捧;另一方面 ，很多区域的房价已经超过一般收入水平者的购买能力范围。在房价上行的趋势下，只能购买价格较低的房子;还有一部分 因素是恐慌或者投机心理导致资金涌入单价较低的区域，从而推高了价格。
图5：各区住宅土地供应面积
从下面的地图中看来，价格高的楼盘聚集分布在静安、徐汇等核心中心城区;从挂牌出售的二手房数量来看，中心城区的二手房供应量也相对较高，二手房带看人数也大多集中在这些地方。地理位置好和学区房多是支撑这些地方的高价格、高流动性的重要因素。
图6 上海房价分布
图7 当前上海二手房挂牌售卖数分布
图8 上周二手房带看人数
而在近期涨幅最大的金山区，二手房的带看人数就非常少了。上周只有8个人;挂牌售卖的房源数也是个位数，只有5套，这些数据都说明了金山区的购买需求非常低;虽然价格相对较低，但考虑到地区内的工作机会、发展情况以及交通便捷程度等因素，人们目前不太愿意在此购置房屋。
另一方面，挂牌售卖房源数较低说明了房屋拥有者一致看好后续的行情，或者由于需要自住、置换房屋困难等其它因素而无法售卖。总体来看，人们对于上海郊区楼市的分歧较大，后续走势值得密切关注。
影响上海房价的两大因素
影响房价走势的因素有很多，土地产权政策、货币发行情况、金融市场行情、人口与经济等，其中人口密度和地区经济水平是两个最为重要也最具说服力的影响因素。 此处我们以人均GDP来代表该地区的经济水平。
图9：人口密度 VS 二手房价
可以看出，黄埔、静安等高人口密度区域的房价明显高于松江、青浦、奉贤等区域。我们测算后发现，人口密度和二手房房价相关系数高达0.84。
当然，人均GDP也是很重要的影响因素，二者相关系数为0.64。以虹口区为例，虽然这儿的人口密度高，但人均GDP远低于黄埔、徐汇等地，因此房价相较这几个区域还是要更低一些。
图10：人均GDP VS 二手房价
综上能看出，在上海市未来严控城市总人口为2500万的背景下，各区之间的人口密度变化和经济发展差异对于判断房价的走势显得极为重要。
如果我们再进一步把这两个因素做一下拟合，是否就能得到一个对研究房价走势更具参考价值的模型?下期我们就将试着对上海房价的影响因素做进一步的量化分析和预测，敬请期待吧：)
以上数据及图表均来源萝卜投研。当然，文中所提到的上海房价数据仅仅只是我们房地产数据库中的冰山一角。萝卜投研还有如下数据：
各城市、城市各区的二手房每日挂牌均价、昨日带看人数、挂牌房源数
全国各地区新房楼盘价格、开发商、物业公司、物业费、位置等
全国各地区土地供应与成交统计(宗数、面积、地面均价等)
各城市根据房屋类型分类的的供给和成交情况
房屋市场价格
房屋租赁价格
各城市/区县的批准预售项目
各城市/区县的楼盘销售数据(开发商，销售日期,项目名称,类型,套数,面积,均价等)
重点城市住宅均价
也许你想要的数据，都在这儿了。
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