2016西安房价走势预测最新消息：四季度西安房价如何走？

发布时间：2016-10-25 14:29:49

作者:顶城小编编辑:俊采星驰

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　　在全国22城实施限购限贷、国家金融信贷政策可能收紧的背景下，一线及部分二线城市房价降温，趋于稳定并略有降价的态势下，在资金流可能导入中西部热点二线城市的趋势下，被投资者看好的西安楼市的后市发展，在一段时间内的走势，尤为引人关注。在经历了三季度的高涨之后，四季度是否能否延续这一趋势，对西安楼市来说，值得各方密切关注。来自西安的营销机构创典全程的一份研究报告，提供了十分有价值的分析。

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　　1 新房市场：新批商品房预售面积小幅增长

　　在一二线多城市重新实施限购之际，西安当前楼市还算稳定，政策相对较为宽松，加之近期土地市场表现火热，开发商也是迫不及待抓住时机去化库存回笼资金，盘活市场。2016年三季度西安全市共新批商品房522.70万㎡，环比增长5%;其中新批商品住宅273.56万㎡，环比下滑5%，同比下滑45%。

　　从数据来看，三季度住宅、商业新批供应量有所下滑，办公新批供应量大幅增长。

　　据创典监控，2016年三季度有4个新盘入市，万科翡翠天誉、紫薇西棠、融创天朗蘭园、保利爱尚里，均为知名品牌房企。

　　2量价表现：成交有所回落，房价稳步上扬

　　2016年三季度西安市商品房总成交517.96万㎡，环比减少16%，同比增长14%;商品住宅总成交430.59万㎡，环比减少14%，同比增长9%。虽然9月销量强劲，但7、8月楼市淡季，销量略有逊色，从而拉低了整个季度的成交量。

　　从均价走势图中可以看出，2016年三季度商品房和商品住宅的成交价均持续上涨，商品房成交均价7479元/㎡，商品住宅成交均价7008元/㎡。万科东方传奇、中海城、万达西安ONE、龙湖•香醍国际社区等均价8500元/㎡以上的项目成交均排在前列，对商品房价格提升有较大影响。

　　3去化周期下降至理性范围，仅为9个月

　　截止2016年三季度末，西安市商品房出清周期约为21.4个月。从各物业的库存情况来看，普通住宅出清周期缩短至9个月，目前西安房源供应最大的是浐灞、经开区，两个区域住宅存量均超200万㎡。在全国多地密集出台楼市新政的环境下，西安当前楼市成交热度上升，然而增长量仍位于合理区间，库存量近一年内始终保持下调态势，去化周期降至理性范围。但商业、办公出清周期有所扩大，分别为94、42个月。(出清周期=当期末总库存量/近一年月均去化量)

　　总体来看，三季度西安楼市势头强劲。三季度土地供应、竞得量大幅上涨，房管局网签数据显示商品房供应量小幅上涨，住宅出清周期已下滑至9个月，市场压力比年初有明显缓解，三季度房价明显上涨，与名企大盘的热销有很大关系，随着西安楼市的不断发展，房地产开发商也在不断追求创新和精益求精，精装房和改善型产品受到青睐，这也是影响市场价格上扬的因素之一。

　　4市场特征：名企大盘对均价拉明显

　　三季度住宅均价环比涨幅接近5%，与市场成交热度攀升有一定关系，但名企大盘的扎堆入市对成交均价推升也十分明显。

　　数据显示，2016年三季度举行大型首次开盘的品牌项目高达十个，全部是全国一线品牌房企，总推货量达到4500余套，开盘总去化量2247套，其中只有保利心语花园项目的高层产品售价在7000元/㎡以下，多个项目的单价超过8000元/㎡甚至10000元/㎡。

　　名企大盘的售价高的主要原因有：1、品牌溢价;2、附加价值高，例如优质的物业服务，完善的自有配套、独创的户型设计、高性价比的精装修等等;3、随着西安市场的发展，大量的低价城改项目逐渐被消化，品牌项目面临的价格竞争环境不再那么恶劣;4、三季度新开盘品牌项目地段均位于成熟地段，稀缺造就高价。

　　5市场新亮点：4大因素，促使投资客悄然入市

　　由于库存高企，房价长期徘徊不涨，西安市场这几年来一直是以自住需求为主，但随着供需结构的转变以及较为宽松的政策环境，自9月下旬开始，西安市场投资型客户逐渐开始活跃。国庆前后有大量的外地投资客户前来西安置业，尤其是在曲江、经开、浐灞的项目，最受外地客户青睐。

　　西安投资型客户突然活跃的主要原因有：1、一、二线楼市一片火爆的行情加剧了投资型客户的买房冲动;2、资产配置荒导致有产阶层只能通过买房来实现保值增值的需求;3、限购潮导致投资型需求外溢;4、西安房价不高，上涨空间较大。

　　62016年三季度西安土地市场呈现量升价涨的态势

　　据监控显示，2016年三季度西安市土地总供应量4939.59亩，环比增长214%，同比增长54%;总成交量2380.85亩，环比增长64%，同比增长20%。三季度楼面地价为1243.95元/㎡，环比增长24%，同比增长16%，成交地块全部为底价成交，成交类型多为商住用地。此外，三季度共流拍土地2宗。

　　从土地性质来看，2016年三季度土地供应主要为商住、工业用地，成交土地也多为商住用地。

　　分区域来看，2016年三季度土地供应热点在高陵、沣东、浐灞、城北等区域，其中高陵区域供应多为工业用地;三季度长安区域土地成交领跑全市，高新、沣东、浐灞等区域仍然是土地成交热点区域。伴随着3号地铁线的运行和5、6号线的施工进展，以轨道交通为骨架的辐射区域将成为房企角逐的场地。

　　7宏观经济企稳回升，利于楼市稳健发展

　　经济面：结构改善，增长稳定。 10月19日，国家统计局公布了三季度宏观经济运行的各项指标。从具体的数据来看，三季度GDP增速依然保持在6.7%的水平，显示国民经济继续保持着总体平稳的运行轨迹。值得注意的是消费支出对国内生产总值增长的贡献率保持了高速增长，同时战略新兴产业的增幅也远高于平均水平。

　　三季度经济面改善有：1、结构仍在优化，三季度第三产业增加值增速7.6%显著高于第二产业增速6.1%和GDP增速;2、前三季度，最终消费支出对国内生产总值增长的贡献率为71.0%，比上年同期提高13.3个百分点，新经济快速成长。

　　政策面：局部市场过热，新一轮收紧来袭。 随着楼市火爆的行情不断蔓延，重点城市的房价涨幅过快过大，引起了中央层面的重视，于是在三季度末四季度初迎来了新一轮的限购潮。目前来看，政策面趋紧的环境仍未改变，但范围继续扩大的可能性较小，因为楼市过热的城市基本都已出台限制性政策，而中央仍然坚持分类调控的指导思想。

　　三季度西安政策面无行政措施出台，主要以利好消息为主，例如陕西自贸区获批、多条高铁即将通车、地铁3号线即将通车等。自贸区的获批和城市配套的完善将吸引更多的投资、导入更多的人口，从而刺激房地产市场发展。

　　市场面：成交升温，投资反弹。 从全国市场数据来看，经历过短暂的调整之后，在宽松的信贷环境和资产荒的无奈之下投资客大量进场，市场成交热度在众多二线城市的带领下再度冲高。

　　从具体数据来看，7、8月份销售增速回落幅度已明显降低，进入“金九”之后，成交彻底爆发。房地产开发投资增速更是从8月份就开始止跌回升，9月份增幅进一步扩大。

　　四季度市场将面临收紧的政策环境，同时因为前三季度的火爆行情，房企普遍已无业绩压力，冲量意愿不太强烈，所以预计四季度整体市场表现将低于预期。

　　8西安楼市四季度预判：土地成交价上涨；商品住房成交量将高位徘徊；房价短期将明显上扬

　　政策面： 限购限贷并未触及房价上涨核心动因，中央层面有可能逐步出台信贷收紧政策，地方政策面将延续目前分化的格局，重点城市将以控制房价为出发点谨慎调控;西安将以落实中央政策为主，是否限购主要看四季度成交情况及房价涨幅。

　　土地市场： 四季度是政府供地的高峰期，且目前西安住宅的存量已下降至较为健康的水平，预计政府会加大土地供应，而目前房企对市场发展的预期普遍较好，拿地意愿强烈，成交也会上涨。