项城网楼市分析：2017年上半年是上海买房的好时机

　　眨眼间已到2016年第四季度了，过去的三个季度里上海房地产市场是怎么一个情况?2016年最后2个月的上海楼市又将迎来怎样的变化？ 今年上海拍出的高价地王明年会如何?2016一路上扬的房价明年还会继续涨吗?

　　《专家讲坛》视频直播请来了知名房产专家、中原地产研究部高级研究员卢文曦、为大家分享调控之下，业内人士如何看上海楼市，房地产行业又将面临怎样的机遇与挑战呢！

　　近期政策收紧  政府严查严打楼市违规现象

　　卢文曦认为，政策下来对市场调控的作用是立竿见影的，整体市场氛围马上开始转变。 近期很明显，开发商开盘少了，违规动作不敢做了。原来准备11月入市的一些项目，都说预售证还没下来。对比以前，一些市场运作和市场预热已经开始了，这是很明显的政策效果的体现。

　　最近一段时间市场的供应比较少，也是和调控政策有关，现在对房价审核还是很严格，在这样的一个背景下上周的市场新增的新房供应是0。 在金九银十这个时间段，往年是没有这个现象的，这也是一种氛围上的转变。

　　对于中介行业也有明显的制约作用，比如在宣传上是否存在违规行为，在销售过程中是否存在诱导性，包括房价发布、房源发布是否规范、合法、合规。这个调控政策是好事，从行业发布的角度来看规范销售行为本身就是对行业发展起着比较好的促进作用。

　　对消费者也有一定的影响，对于房东方面来说，从最近的中原指数来看到，有一成的客户，房东主动下调了挂牌价格，很明显是市场风向上的转变。 而且可能出现了一个拐角点，之后往下调整价格的动作可能会越来越多。在这样的背景下价格松动的空间可能会出现，在9月份的时候，议价空间差大多还是在2%，10月份以后就变成了3%，这一个点的差距对于房价来说是很大的。

　　短期内再进行收紧的动作可能性不大

　　卢文曦称，从国家统计局发布的来看，市场上包括10月份的交易价格环比是受挫的，上海还不到1%，在以前是2，3个点往上爬，这降温和调控政策的作用还是很明显的。 从对交易量上的观察来看，缩水了4到6成，市场调控还是立竿见影的。

　　就当前的状况来看已经是达到市场降温的目的，短期内再进行收紧不太可能，另外对于一个政策出台后要有一个好的评估以及观察的时效期，因为政策需要反应期。 国家对楼市调控也是有明确目的，在一个合理的区间进行波动，过热或是过冷都不是好现象。

　　2016年的中国房地产市场处于分化加剧的局面

　　就中国楼市来说，卢文曦认为正处于分化加剧时期，很明显这一轮是从2014年930政策开始的，到了2015年这个市场有了分化，但是不太明显，只是北上广深，以及个别二线城市表现突出一点。到了2016年就相当明显，对于一、二线城市，概括就是土地市场热度要高过楼市。2016年是一个高价地频出的一年，很多土地的楼板价处于一个面粉贵过面包这样一个状况，放以前可能楼板价比区域内的售价会低一点，现在是楼板价超过在售的房价，市场风险在累计当中。
近期从中原的报价指数和经理人指数可以看出连续2到3周有连续下滑的迹象，虽然北上广下滑的幅度不是这么明显，但还是能感受到重心在往下走，在这样一个背景下，交易的活跃度会受到约制。活跃度逐步降低，在交易量下滑的背景下，交易价格一定会有一个松动的空间，有一定的量才能支撑一定的价。

　　2015—2016我们工资的涨幅没那么高，工资的增幅远远比不上房价的涨幅。而且从市场的消费客群来看短期有接不上的迹象，如2015—2016年都是以改善型释放为主，刚需的比重越来越小，70%的购买力是由改善型来支撑的，这股力量消耗较高，这股力量挖掘完了，短期房价就会进入一个瓶颈区。

　　开发商应当提高自身优势  更好的满足市场需求

　　卢文曦认为作为任何企业，要讲求产品和质量，要以质量取胜。 有一些房企，最近几年拿不到土地，去做一些配套性的政府待建型的工作。但是质量和原来做商品房的质量完全没有可比性，一直被一些业主吐槽，这是一个不好的现象。作为房企好不容易树立起来的品牌，做的质量不好，等于自损品牌，很难得到消费者的认可。 另外很现实的一点，为什么有些品牌房企售价那么高，他的二手房的售价同样可以维持比周边同样楼盘高，就是因为认可他的品质，认可他的物业管理，对于一个品牌有着很好的金字招牌的作用。

　　所以不管什么时候，哪怕是调控时期，房企都一定要注重品质和质量。从发展的角度看，借助现在这段时间，开发一些新的周边产品，比如做一些金融业务、产业地产、能够为产业服务的事情。

　　购房者不能人云亦云 盲目跟风

　　消费者要有自己的判断能力，千万不能人云亦云，人家买什么就跟风，会有一定的风险存在，毕竟房地产是个大宗交易，万一市场风险不对，在高位套牢。 我们知道一但跟风容易招来一些政策的打压。最简单的一个例子，海外置业都喜欢去加拿大买房，结果加拿大政府出了一个针对非本地居民购买的政策，加高了税负，现在量价齐跌，所以买东西最好不要跟风。

　　在一季度的时候，会发现作为买家是很被动的局面，因为这个时候完全是卖方市场，只能看着房价上去，没有很好的挑选余地。有的房子其实存在着瑕疵，买的时候会有冲动，到想抛的时候就发现对于价格的升值上是有一定的托业作用，甚至房价下跌的时候这个瑕疵会被无限放大，对于价值是有折损的，所以买房的时候切记要冷静。

　　对于刚需给大家一个比较好的建议，从时间窗口来看可能明年上半年是一个比较好的时机，因为从今年来看，房企也没有太大的回款压力，对于一些二手房房东来看，他们也不急着卖房，对价格退让其实也是比较有限的，今年价格松动的空间可能也就是这个浮动范围内。

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