2016济南房价走势最新消息：济南房价将何去何从?
房价是当下中国最热的社会热点，没有之一。
作为省会城市济南，房价在过去的十多年里一直不温不火，别人大涨，它也上涨，别人大跌，它也下跌，追随大势，颇有点这个城市的性格。但是今年的济南终于一改它中庸内敛的性格，房价展露了它贪婪的獠牙，火箭般的速度往上蹿升。
开发商永远都是劝你今天不买，三年白干的节奏;政府的数据那都是骗鬼;无房者从来都是永远的死空头;媒体都是各种标题党;有房者恨不得房价一天涨一万。今天我就从一个投资的角度来阐述一下我眼里的济南房地产市场。
1.现在济南的房价均价1万，我们以一个90平米的房子计算(济南90平落户)，一套房子90万。首付18万(当然现在到了27万)。18万是个什么概念，你如果老家是农村，你回家问问你的父母，在农村盖个房子，基本也是这个价格了。当然你会说这只是首付啊，还有70多万贷款呢。
首先，你买了房子就有了济南的户口，你的家庭就可以在济南落户，不说别的，就说孩子教育，这个和你的老家农村、小镇、县城就有了天壤之别，可以说和你留在老家的发小们相比，你的孩子赢在了起跑线上。你的孩子可以低20分上大学，可以享受更好的教育资源和理念……当然其他的医疗、交通、信息、人文、公共设施就不讲了。
再者，70万贷款，按30年还清计算(房贷能多长用多长，道理不解释)，现在利率4.9%，打个九折，4.41%，每个月房贷3500元。我们想一下十年前1000块是个什么概念，我们再往前推20年前100块是个什么概念，我们再往前推30年前10块钱是个什么概念。以中国目前的经济发展速度和货币放水的节奏，不用10年，5年后的3500贬值到什么程度你可以按历史的均值计算一下。
当然很多人还会说，我这样每月有贷款降低生活品质。那我要说的是你既然这样想，我也没办法，只要你承受得起房租高涨的节奏和将来没有任何资产真正穷人的处境。
毕竟在任何国家房产都是老百姓最大的资产。
2.第二部分我们来谈谈发展红利。
经济发展了最终还是服务民生的，比如义务教育免费，比如更好的医保等等。
哪里经济发达，哪里的民生就更好。有人曾做过统计，说北京的户口享受比其他地区多30几项福利。同样是农村，河北和北京可能就隔了一条小河沟，河沟这边是环北京贫困带，河沟那边的北京农村，每人每年几千块的福利，在农村这直接可以是让很多贫困人口可以活命的钱。
来谈房子，北京的房价，均价5万，济南均价1万，什么概念，在北京随便一户人家身价500万，当然你可以说房子又不能卖了变成钱，不还是房子吗，你说的有道理。可是如果你有两套呢，你要是拆迁呢，你要是往外租房子呢……哪怕这些你都赶不上，如果你急用钱呢，房屋抵押值300万和30万有区别吧;家里人病了要救命，房子值300万和直接没人要有区别吧。当然你可能说我是小老百姓也不可能那么点背，这也没关系，你所在的区域房价高，地价就高，政府收入就高，民生就好这个你懂吧。你的这个区域可以幼儿园教育不花钱(济南哪个区你懂得)，你的这个区域可以有更好的基础设施建设，这个区域可以低保额度更高，这个区域可以看病更大的报销比例……
我们常说中国是土地财政，我们更是土地福利，土地户口，土地医疗，土地教育。你买的不仅只是房子，是城市发展的红利。
3.谈谈城建和房价。
济南的城建烂，太烂，烂到什么程度，我们随便去下面任何一个县城，都至少会有一个比较好的环路，几条通达的主干道，济南呢，说实话只有经十路一条主干道，基础设施惨不忍睹。
很多人说领导只会大拆大建，修路架桥，其实这是小民之见。城建搞得好城市不一定发展的好，但是城建不好，城市一定发展得不好。
现在济南工业北路，二环南路、西路、东路，顺河高架南延，听说下一步整个经十路高价，青岛路高架，以及大外环都要搞，还有地铁，这是济南人民的好事。
刚才说了，买的不仅仅是房子，工业北路通了高架，沿线房价上涨了3000，你觉得房子长得快，可是别忘了100个亿的高架是你实实在在享受到了。
至于地铁，济南人民还没有享受到地铁的红利，等开通了你们就知道了，地铁一通，房价暴涨的道理了。
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房价误国，实业倍受打击，真的吗?
关于房价打击实业这是房地产受抨击的重要的依据之一，可是事实真的是这样吗?
家电应该算是实业吧，海尔、海信、格力、美的都是名副其实的实业，如果没有地产，这些行业会萎靡透顶。
挖掘机、推土机、搅拌机、卡车……这些算是实业吧，动不动中国没有重型机械是国之痛，可是没有地产，三一重工、中联重科不知他们怎么办?
我可以列举三五十个产业。
很多人说我们不应该高房价，应该发展服务业，难道看电影、去旅游、洗脚吃饭就应该作为主要产业?娱乐明星薪水高你不是天天在朋友圈里转发做戏子的拿这么多钱是国家的悲哀吗?
我不是抬杠。房地产在哪个国家里都是最大的资金沉淀地，我们老祖宗五千年来都是如此，存在就有道理，作为我们老百姓，买房置业是必须的，乌鸦求偶还搭个窝，你想想是不是这个道理。
现阶段房价高起是一个发展阶段，欧美国家也是这么过来的，历史的必经阶段。当然你可以理解为这是一个财富快速积累的历史机遇，这是一个改变家族命运的历史转折，个人奋斗的努力方向，也可是年轻人没有前途颓废抱怨的出口。
问题在，看怎么面对。
4.百姓投资与区域发展。
这张图是北方中国的地图，地图上东北沦陷、西北沦陷、房价靠谱的只有京津，环京带这两年也不错，北京终于由吸血到反哺了。
河南郑州房价不错，可是别忘了郑州虹吸了整个河南。
石家庄算是冀南中心城市，可悲的省会。
山东只有济南、青岛。
偌大的北方，只有区区六个核心城市房价往上走，你有没有些想法。
这是华东、华南、华中、包括西南。特别是沿江、长三角、沿海珠三角，是不是都是房价高起的地方。对比这两张图你有什么发现。
首先房价和经济发展直接挂钩，房价不涨或是跌的城市基本上是被我们列为的所谓衰退的城市，想想可怜的东北吧。
珠三角、长三角房价暴涨，可是人家经济活力，人口吸纳、财富聚集，试问北方除了北京有谁可以叫板。
山东1亿人口，下面县市老百姓小城市买房不靠谱，去济南青岛给孩子买套房子保值增值很可以理解吧。这就是为什么一线二线暴涨，三四线暴跌了。
至于人口流动，什么年轻人比例，小学生数量，网络讲的很多，大家自己百度恶补去吧。
5.什么决定济南房价?
人均收入、租售比、出租率、空置率、土地供应……都有道理，专家讲的很多，我只讲一点，那就是区域内有钱人数量决定房价。
如果你是个大学毕业五年内的刚需族，你抱怨房价，你周围的朋友也都在抱怨房价;如果你是个工作十年准备投资的小中产，你买房，你的哥们可能也在买二套三套;如果你是亿万富翁，你的朋友也是这个身价。
这就是圈层。
穷人不知富人有多富，富人不知穷人有多穷。
房价高低和穷人数量、收入没有关系，只和有钱人数量有关系。
所以各位要跳出自己的圈层看房地产，这样才会更客观理性中立。
6.为什么限购?
市场供需不平衡，限购不会打垮房价，只会让房价暂时结束暴涨，市场稳定。
刚需不用盼着限价后暴跌抄底，刚需没有底，投资客可以，刚需不可以，不要用侥幸心理对赌自己的首套房，会悔死的。
限购是为未来的房价蓄能，我的看法。
政府限购的目的是让房价稳健发展，或者更直白点稳健的上涨。
任何说房价暴跌的人要么是大嘴巴博眼球的经济学家和媒体，要不就是绝望的愤怒者。
政府手里有很多筹码，随时可以调节市场。
至于预测房价，特别是具体到具体时间和数字，别信，未来是什么样子谁也不知道。
7.济南房价何处去
现在济南房价高起，东边的土地拍卖不断惊爆小伙伴，济南房价啥时是头啊?
我要说，房价要看区域标杆，怎么讲，听我慢慢道来。
奥体中路、奥体西路一带，标杆是谁，是万科城，万科城卖1.2万，北边的保利华庭、泰悦赫府、东边的海信贤文世家、济钢新天地不敢涨到1万。原因很简单万科品牌大，服务好，又是精装修，配套幼儿园、小学、初中，还在历下，你敢超人家?
胡闹。
所以万科城涨，兄弟们就跟涨，万科涨到了1.8万清盘，小兄弟们就到头了，至少短期内不能过去这个坎。
奥体后面的海尔绿地全运村、汉峪金谷边上的万科麓城……
这都是标杆。
那么济南的标杆在哪里?
CBD什么时候价格出来了，那就是济南的头，现在的地王都是小喽啰，为大王出山铺路，就这么简单。
8.投资看法
万科麓城2万的价格，这个价格说实话不高。
但是有问题。
房子的收益是政府、房地产商、购房者。
问题点在于收益开发商拿得太多，把未来两三年里的预期拿掉了，这个本来属于购房者。
如果万科麓城在1.5万到1.8万以内，那么购房者会有一个很好的预期，市场健康。
可是现在，包括整个东部，房价其实不高，问题的关键在于预期的收益开发商想独占，这个不合理。
开发商短时间内赚钱了，其实市场不健康了，后来者不乐意进来了。
从投资的角度目前暂时观望为好。
如果你是刚需，自己看着办吧。
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