西安房价为什么一直不涨?西安房价不涨的原因有哪些?

　　在2016年全国各大城市房价轮流涨的背景下，作为西北中心的西安房价却一直没有变化。西安的经济还可以，高校也是十分的多为什么西安的房价一直不涨?西安房价不涨的原因有哪些?

　　在货币超发、低利率和政策鼓励居民加杠杆刺激下，2015-2016年一二线城市房价地价暴涨。但西安的房价却变化不大，并且在2016年5月时房价均价又回到了五年前的水平。为什么在一二线城市房价地价暴涨的时候西安却变化不大?本文旨在通过相关因素的观察探究西安房价变化的原因。

        一、 房价对比

　　从上图可以看出，在本轮上涨中，西安涨幅最小。所以北京上海深圳在大呼房地产泡沫的时候，西安反应一般。

　　趋势基本相同，但含金量不同。北京涨幅为4.47倍，上海涨了4,25倍，西安涨了2.55倍。同时可以从西安的图中看到：西安房价变化较大的时间是05-10年。

　　二、 西安房价的蜜月期

　　要弄清这个问题，首先要知道房价为什么上涨?金融学家认为：房价上涨主要是因为供求关系失衡而造成的。居住需求是上涨的基础，投机需求是助推剂。 那么居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口年龄结构有关。投机需求则主要和货币投放和利率相关。

　　西安的房价也曾有过因城镇化提高、居民收入快速增长、人口年龄比例变化而出现快速增长的蜜月期。这个时期从05年开始，10年到达高峰，持续五年时间。这个时期西安房价（均价）几乎翻了一倍：从3000 元到6000元。 影响这个时期的主要因素是城镇化过程、居民收入增长､人口因素。

　　1.城镇化进程

　　西安的城镇化进程要从曲江模式开始。03年为了建设曲江新区，段先念开创曲江模式。 简单地讲就是在城市周边划一个圈，在这个范围内由政府主导先大面积拿地。这些地的一小部分被用来做文化旅游项目(内涵工程);项目周边的大量征地用来做房地产开发。最后政府将这些文化旅游项目统一外包给一个上市公司——曲江文旅。以曲江池、大雁塔、大唐芙蓉园、大明宫为主的曲江文化造就了西安城镇化进程中一个重要的里程碑。城南的房价在06年后由3000多元快速跃至万元左右。

　　西安城镇化的第二个重要环节是城中村的开发改造。从城南至城北，这个过程持续了近10年时间。 西安有城六区有城中村624个(三环内，城十一区概念，二环内目前剩下的只有30多个)，棚户区共324个，截至2015年12月底，全市已实施189个城中村的改造工作，涉及9.12万户、31.53万人，已有127个城中村6.78万户、23.61万人完成回迁安置，全市已实施58个棚户区的改造，涉及9.34万户、31.93万人，已有33个棚户区5.29万户、21.54万人完成回迁安置。这么多村子被开发，土地供应量快速增加，而做为标志性的珠江投资、绿地、中海、和记黄埔却很少参与，反而是本地房地产公司参与较多。

　　第三个原因是宜居西安工程。西安提出宜居西安工程，就是开启一些大项目建设：大明宫改造，汉长安城遗址改造、大兴新区、纺织城改造、西安北站改造项目、世园会项目、昆明池项目。 现在又提出西咸一体化，就是将西安与咸阳连接的地方建设两个新区：沣东新城、沣西新城。将与高陵相连接的地方划出来建设：浐灞生态区。这些工程在做大水大绿的同时也在做房地产项目开发。比如沣东新城，就把几十个行政村集合在三桥到咸阳的入口处，建一座新城。大面积的土地被开发，成为政府的储备用地，农民被迫集中，成为城镇人，也叫居民!从西安行政区的变化就可知。西安2005年时叫城三区，郊三区，六区七县;2010年时又叫城七区，六县;现在叫城九区，四县。(西安市现辖9区4县，即新城、碑林、莲湖、灞桥、 未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县，也有人叫11 区，加入沣东、沣西新区)西安的外围在不断地增加中。城镇化进程让全国人民瞩目!

　　西安城镇化过程从下面这张图也能看出：2011到2015土地供应增加很快!我们认为城镇化进程为西安提供了丰富的房源!

　　那么城镇化进程中开发商共建了多少面积的房子呢?请看这张图

　　至2016年6月西安有2387万平方的房未能销售出去。去掉这些库存，西安按目前月成交最大量计，需要19个月！库存压力很大！这是西安房价没涨的第一个原因！

　　 2.居民收入增加

　　城镇化在给西安人民提供了大量的房源的同时也大大刺激了西安gdp快速上涨，同时大量的农民无家可归，只有上楼。农民又成为新房源的消化者。没有了地的农民手中拿着大量的钞票，再加上周边是丰富的煤区，08年到10年煤价正好时，陕北的煤老板经常背着现金买房子，这些都造成了西安房价快速上涨。

　　对此我们可以引用房价收入比进行数据观察。房价收入比是指一套住房价格与一个家庭年收入的比值。房价收入比是大多数国家和国际组织进行住房支付能力评价时所采用的主要指标，是各界对房地产市场形势进行分析、判断和预测时广泛使用的一个指标。1998-2003年全国房价收入比走势稳定，维持在6.6-6.9区间，2004年后快升至2007年的8.0，随后受国际金融危机影响跌至2008年的6.9，2009年又迅速反弹至8.1，随后逐步回落，2012和2013年稳定在7.3的水平，2014年下降到7.1，2015年反弹至7.2。以全国的指标做为参考。那么我收集相关数据进行了计算。西安房价收入比如下(我们用三个人90平方计)：这说明西安房价最贵的时候是在03到09年!

　　为什么2009年以后房价比下降，我认为和西安的经济发展有很大关系。西安03年到15年的gdp值如下：这两张图对比以后观察就可知：西安gdp的快速增长是西安房价收入比下降的一个主要原因。

　　3人口结构的变化 人口结构对购房影响较大。家庭小型化是中国近十年来房价上升的一个因素。 西安2011年进行了第六次人口普查数据显示，2010年全市常住人口中共有家庭户250.42万户，家庭户人口为739.61万人，平均每个家庭户的人口为2.95人，比2000年第五次人口普查的3.40减少0.45人，均低于全国(3.10人)和全省(3.22人)平均水平。2015年时西安又进行了人口调查，报告说根据调查推算，西安市2015年11月1日零时的常住人口为869.76万人。同2010年第六次全国人口普查的846.78万人相比，五年共增加22.98万人，增长2.71%，年平均增长率为0.54%。全市共有家庭户266.79万户，家庭户人口为795.02万人，平均每个家庭户的人口为2.98人，与2010年第六次全国人口普查相比，平均每个家庭户增加0.03人。也就是说在2011年以前，家庭小型化，以后家庭结构变化不大。这个数据基本和房价收入比相吻合。2010年是重要的分界线。人口因素的另一个重要因素是净流入。净流入人口较大的城市房价比较活跃。但西安恰好净流入不大。2011年人口普查时西安的净人口数是846万人，2015年人口调查时的净人口是869万, 五年共增加22.98万人，增长2.71%，年平均增长率为0.54%。从这个图也可以看出西安人口流入水平是很低的。

　　综上所述：我们认为这三个指标比较准确地解释了西安房价12年来的变化。城镇化房地产开发商提供了大量的土地，西安房地产在2003到2015年期间大发展；gdp的快速增长为西安经济注入活力，西安房价同比上涨较快；2011年以前小型化家庭的不断增加，购房的刚性需求增加；2012年以后至今，人口结构变化不大，房价收入比也再次进入下降通道。

　　三、西安房地产的痛苦期

　　1.2012年土地最高成交量 2011年到2014年城中村改造步伐加快，土地供应快速增加。看看当时对2011和2012年的报到：经历了2011年的土地市场繁荣后，2012年西安继续加大土地放量，全年土地成交量达到21479.328亩，较2011年大幅上涨60.4%。在土地加大放量的基础上，西安的土地出让金收入也是大幅增长，较上年同比增长48.87%，达到349.75亿元。同时，值得注意的是，西安市2012年成交的422宗土地中，大部分均以底价成交。2012年西安土地成交量再创新高!

　　可以这样认为，2012年开发商贸然拿地，施工面积和新开工面积不断增加，终于在2015年年底使开发商吞下苦果。 2014年、2015年房子虽然成交量在不断增加，但价格却在下降。最终2016年年初成交量也下来了。房子库存成为大问题。很多开发商，特别是本土的开发商，资金链出现问题，最终没有过了2015年的冬天。

　　2.19个月才能去库存 这是我们前面看到过的一张图，从这张图上看到2016年5月时，西安房子的库存要19个月才能消化。

　　3.民间借贷风波造成开发商资金链出现问题 西安房地产商有个特点，本土较多，而且本土地开发商好借贷。从民间集资，利息由15%-30%/年息不等。2013年，银行信贷紧缩后有些本土地开发商已经付不起利息了，至于本金就更不能提。同时从14年开始，西安的风险投资出现问题，2015年非法集资大面积崩盘。开发商突然面对挤兑风险，无力还招，压死骆驼的最后一根稻草出现了，很多开发商悄然离去。

　　以2016年7月为例：天朗与融创中国合作，天朗将弱化地产板块;荣华先后与碧桂园、万科合作，荣华将重点发展养老、农业产业。海荣旗下项目被云南城投(600239)收购，海荣下一步还会做什么?自2015年8月底起，仅仅不到一年，西安本土房企纷纷“沦陷”，房地产销售TOP10 榜单中，西安本土房企逐个被挤落，项目被“蚕食鲸吞”，而外地房企则继续在西安攻城略地！

　　这份榜单中的西安本土房企，仅天朗、天地源(600665)与紫薇三家上榜，分列第五、六和十位。第十名紫薇销售额只有万科的三分之一。看来去年一年，销售榜单被外来房企横扫了。陕西省房地产研究会会长王圣学说，缺钱是本土房企走弱的一个重要原因。

　　4.贱卖，还钱；借贷，还钱

　　2016年上半年，对于大部分开发商来讲是残酷的，以房抵帐，贱卖还钱，更换开发商，借贷还钱，是每日的主题词。

　　 虽然北上广房价大涨，但西安开发商的日子并不好过，能卖掉房子是主要的，涨价也只能看行情了。就我现在住的这个社区观察。这个红色社区有两万人，8个自然村，目前只有一个没有改造。其他七个都在2012年先后改造。目前回迁的有四个，另外三个村肯定要到2017年了。能不能回迁还要看开发商有没有钱。在这七个开发商中，已经被新开发商接管的有四家。临近的另一个社区，房子只盖了一半，开发商就宣布破产了。

　　四、金融投机对房价的影响

　　金融投机主要表现在货币超发与低利率。目前公认货币政策宽松，巨大的货币资金流向市场，推动房地产价格资产价格上涨。但为何在这一轮(2015.6-2016.10)货币资金没有大规模流向西安房价市场?

　　1.房价与库存 我们认为第一个原因就是房价的波动不大，第二个就是库存巨大，这两点造就了投机的金融资金投机性不足，不愿涉足。 同时西安土地供应充足，抑制了投机金融分子的投资、投机作用。

　　2.今年进入房市资金的特点也造成了投机资金不愿介入 今年进入房市的资金主要是通过三种形式进入：按揭贷款、首付贷、房地产开发（主要是土地购置）。

　　1.先说房地产开发， 2016年西安土地市场实际上延续了去年和今年一季度以来“不温不火”的趋势，新拿地者仍然偏少。对比去年上半年的56宗成交量与176.26万平方米的成交面积，今年上半年尽管在成交量上增长到84宗，但成交面积却相差不大，为194.24万平方米。据西安国土资源交易网数据统计显示，2016年1-6月西安市土地总供应面积206.25万㎡，同比上涨3.7 %;土地成交面积194.24万㎡，同比上涨9.28%。这是2016年上半年西安土地价格趋势。究其原因业内人士表示，这主要是因为当前市场环境所致。主要是迫于当前库存量压力，开发商对拿地这件事变的谨慎也是正常的表现。

　　　2.其次是首付贷。 这次进入到北京、上海、还有深圳的资金主要是通过房地产与互联网金融的结合，主要依托于P2P平台和众筹平台开展。“房地产+P2P”的模式中，最主流和成熟的是房屋抵押贷款，此外还有首付贷和租金收益权产品等。但西安刚刚经历了2014､2015年的高利贷、非法集资风波。首付贷在西安并没有玩起来。首付贷在西安不如首付分期普及。华商报记者在2016年3月时走访了全市各区域超过20家楼盘，80%以上的项目都支持首付分期，但能办理首付贷的占比只有一半左右。而且西安较低的房价也弱化了首付贷风险。

　　3.第三按揭贷款 。2016年西安房地产信贷资金质量有所下降，部分银行信贷资金不良率上升，但总体质量可控。调查显示，今年一季度金融机构房地产开发贷款的不良率有所上升，个人住房按揭贷款的不良率有小幅上升，主要原因是近年来国际煤炭价格持续下跌(虽然今年下半年煤价格攀升)，国内外经济下行等因素导致陕北部分地区民间融资链断裂，一些购房客户出现“跑路”、断供等行为，造成银行开发贷款和个人购房贷款蒙受损失。

　　五、根本的原因

　　制约房价的核心因素是什么？我们认为是土地政策与经济发展。 因为我们目前执行的土地财政模式，所以土地问题是目前房价问题的核心。因为地方政府往往在土地环节上缺乏自我约束力，这会导致土地使用权出让规模、建设规划、动迁拆迁等实际上都是地方政府说了算，地方政府为了政绩可以最大限度地破坏性开采土地资源，将管辖的城市范围内尽自己最大可能变成水泥城。过量的，不按计划给开发商提供土地，会造成房地产的不良发展。只有让这种土地出让金退出历史舞台，才有利于土地使用权完全的市场化，我们的房价才会健康。第二个原因在于经济发展。有着800多万人口的青岛、杭州、深圳，2015年gdp都在万亿上下，而西安只有5800亿的水平。我们认为这才是房价不高，涨不高的最根本原因。

　　经济发展的滞后性 通过以上诸因素的观察研究，我们认为西安房价在本轮北上广大幅上涨的同时并没有大幅上涨，有着西安经济本身的因素，但最主要的还是西安经济发展的滞后性。

　　原标题：西安房价为什么一直不涨?西安房价不涨的原因有哪些?