2016房价风险最高的十个城市出炉 深圳位居第一

　　随着楼市调控一轮接着一轮的进行，各地房价疯涨的趋势的到了缓解，但是这并不意味着房价风险的小时，近日一份关于房价风险的报告出炉，其中35个城市房价风险过高，而其中房价风险最高的城市依次是：深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州(限于35个大中城市)。

　　报告预测，2017年中国楼市将迎来一个短期调整期，其中，一二线城市中先前房价上涨快的城市的房价增幅回落会更大，三四线城市分化;房地产开发投资将放缓，增幅或将低于2016年。

　　与先前的楼市上涨特征显著不同，本轮楼市运行形势集中体现为是市场回暖过程中的局部过热 。

　　第一，热点城市房价上涨过速过猛。

　　第二，部分城市的本地及外地投资投机需求旺盛。

　　第三，总量上库存连续减少，截止2016年9月末，全国商品住房现房待售面积4.14亿平方米，比2015年末减少0.39亿平方米;住房期房待售面积大约为33.24亿平方米，比2015年末(34.36亿平方米)减少1.12亿平方米，总库存比2015年底减少了1.51亿平方米，去库存取得了一定成效。

　　但空间错配持续加剧，一二线城市库存小、销售快，三四线城市库存大、销售慢。

　　报告指出，在固有的制度漏洞之下，楼市局部过热及其一系列问题的产生，是购房者、开发商、金融机构、中介等市场主体以及政府部门，基于利益追求和心理预期开展合作博弈的结果。

　　第一，经济下行、人民币贬值、资产荒、实体经济不景气与城市分化是引发楼市局部过热的重要环境条件。

　　第二，驱动全社会支持或从事房地产投资投机的利益机制是导致楼市局部过热的深层根源。

　　第三，市场主体合作博弈是楼市局部过热的整体原因。

　　第四，巨量资金导入是楼市局部过热的主要源头。

　　第五，“地王”频出是加速楼市过热与恐慌的直接原因。

　　第六，地方政府消极调控是房价暴涨和市场恐慌的重要原因。

　　报告通过建立中国住房市场风险监测体系测度发现，全国35个大中城市普遍存在估值过高的风险。

　　横向来看， 热点城市的整体风险状况较为突出，而二线非限购城市的风险状况相对乐观。整体风险最为突出的十个城市依次是：深圳、厦门、上海、北京、南京、天津、郑州、合肥、石家庄、福州(限于35个大中城市)。

　　纵向来看，当前住房市场风险整体高于2010年，估值过高的住房市场将极有可能出现房价增速放缓甚至是房价下跌的情形。

　　本轮楼市过热主要集中于一线城市与部分二线城市等热点城市，无论是热点城市房价的上涨幅度还是风险的积累程度，均已超过2009-2010时期，值得各界高度警惕。但全国总体风险仍然处在可控的范围。

　　第一，主要指标没有超越风险控制线。

　　第二，本轮过热是局部不是全局性的。

　　第三，本轮高涨与繁荣不是长期拐点。

　　第四，有诸多工具可以使用和备用。

　　检视日本的房地产泡沫形成和破灭的过程，对中国具有重要的借鉴意义。

　　报告研究发现，日本房地产泡沫逐步形成、不断膨胀以及最终破灭源自宏观环境、金融信贷、央地财政、土地因素的多重叠加，与当前中国房地产的处境具有一定的相似性。房地产泡沫崩塌对日本经济社会产生了深刻而广泛的破坏性影响，但是，某种意义上在倒逼结构调整、促进科技创新等方面发挥了积极的作用。

　　其对中国的启示在于：

　　第一，发展阶段不同使得中国在处理泡沫时更加从容，但留给中国解决房地产问题的时间并不多。

　　第二，消化泡沫是经济发展中的必选项，采取吸收泡沫和刺破泡沫的办法各有利弊。

　　第三，中国需要采取果断措施，既要采取吸收泡沫的手段，又要实施制度改革，由政府推动重建机制。

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