2017年房价走势最新消息 高房价高库存难以平衡

 　　在经历了16年下半年的楼市调控后，国内楼市泡沫似乎有所缓解，但是一线城市房价让人难以接受和三四线城市楼市库存暴涨之间难以得到平衡还是17年房产楼市的大问题。

　　中国政府长期实施“控制大城市规模、积极发展中等城市和小城市”的中小城镇化战略，土地供给向三四线城市倾斜，与人口向大都市圈集聚的趋势背离。由此形成了人地分离、土地供需错配，这是当前一线和部分热点二线城市房价泡沫、三四线库存泡沫的根源。

　　房价

　　过去十余年以来，一线城市上涨幅度大、回调小、反弹快，造就其只涨不跌的神话，一个关键原因就是土地供给不足。2005年6月到2012年5月，全国房价普涨，一线、二线、三四线房价涨幅差异不大，新建商品住宅价格分别累计上涨47.2%、38.9%、38.4%。2012年中期以来，房地产市场逐渐进入大分化时代。

　　2012年6月至2014年4月，一线、热点二线、其他二线、三四线房价分别累计上涨25.7%、15.1%、11.9%、9.3%。在之后的调整阶段，一线和热点二线城市房价调整均为10个月，均下跌5.0%;其他二线调整13个月，下跌7.0%;三四线调整21个月，下跌8.0%。

　　在本轮房价上涨中，土地供需错配的效果被放大到极致。一线和部分热点二线城市率先反弹、且暴涨，其他二三四线城市反弹较慢、且涨幅有限，部分城市甚至仍然下跌。2015年5月至2016年11月，一线城市新建商品住宅价格上涨53.1%，10个热点二线城市上涨35.9%，其他二线城市上涨5.6%，三四线城市上涨4.4%。

　　其中，深圳新建商品住宅价格涨幅接近80%，上海、南京、厦门、合肥等4个城市涨幅介于49%-56%，北京、杭州、无锡、广州等8个城市涨幅介于29%-41%，惠州、济南、石家庄等9个城市涨幅介于12%-25%，14个城市涨幅介于5%-10%之间，25个城市涨幅介于0%-5%，8个城市下跌，锦州跌幅最大为-5.6%。

　　解决之道：从短期调控到长效机制，从限制需求转向供给侧改革

　　2016年12月中央经济工作会议提出：促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

　　要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

　　总结：中国房地产市场调控长期依靠限购限贷等控制需求，但由于人口大都市圈化态势在市场机制作用下无法阻止，这种做法只能是压抑需求，一线和热点二线房价在调整后仍会暴涨，给经济社会带来巨大风险。关键在于解决土地供需错配问题，增加一线和部分重点二线城市居住用地供给，减少三四线城市供给;只有这样，才有可能让房子回归居住本质。

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