广东允许商改住 合法房租收入个人所得税减半

新春伊始，广东支持住房租赁市场又迈出实质性一步。昨日，记者从广东省政府官网查到，《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(以下简称《实施意见》)已正式发布，该份红头文件明确鼓励住房租赁消费，并出台一系列优惠措施，比如商业用房可改为租赁住房，土地用途可调整为居住用地，甚至“N+1房”将有望合法。此外还落实税收优惠，其中规定，个人出租住房的个人所得税可减半征收。

允许“商改住”，水电气费将下降

《实施意见》明确，允许改建房屋用于租赁。允许将在建、建成、库存的商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

这意味着，商业用房比如公寓、厂房、写字楼等都可改为租赁住房，并且水、电、气价格按居民标准执行。如此一来，水、电、气的费用一下子降低不少。

值得注意的是，不仅包括建成、库存的商业用房，还包括在建的商业用房，这在一定程度上刺激了开发商建公寓出租运营的积极性。

“房中房”合法？监管部门未明确

《实施意见》明确，完善改变土地使用条件手续，消防等有关职能部门按照商业用房改建后的实际使用性质进行审批。允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效。

这意味着，在符合要求的前提下，允许将现有住房进行改造后出租，即业内所称的“N+1”，比如将客厅改造成一间房间，单独出租使用。

不过，“房中房”如何避免再度出现被人诟病的乱改、乱增厨厕的现象？《实施意见》并没有列出具体由哪个部门负责监管。

个人“租房费”，有望纳入抵扣中

《实施意见》明确，落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税；对个人出租住房月收入不超过3万元的，2017年底之前可按规定享受免征增值税政策，对个人出租住房所得，减半征收个人所得税；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许选择适用简易计税办法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，统筹研究有关费用扣除问题。

也就是说，房东的个人税收将减免；对租房者而言，个人每月支出的租金，有望作为生活成本被纳入抵扣中。

明年“小目标”：基本形成市场体系

《实施意见》明确，加快培育和发展广东省住房租赁市场，构建购租并举的住房制度，到2018年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。

《实施意见》提到，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。支持房地产开发企业拓展业务范围，利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励房地产开发企业出租库存商品住房；引导房地产开发企业与住房租赁企业合作，发展租赁地产。

同时，提供金融支持。鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，对住房租赁企业提供金融支持，并支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品；稳步推进房地产投资信托基金 (REITs)试点工作。