2016年楼市盘点：调控、降温成热点关键词(2)
中央经济工作会议提出，促进房地产市场平稳健康发展，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。
专家普遍分析认为，中央经济工作会议提出的对策既有短期抑制泡沫的考虑，又有中长期建立房地产长效机制和优化大中小城市合理分布的安排，未来将从根本上促使房子回归居住属性。
短期：防泡沫也要防大起大落
“房地产定位在我们国家应该是居住。”在近日举办的2016中国城市百人论坛上，住建部原副部长仇保兴认为，中央此次对于房地产的定位非常清楚。“房地产调控应该服务于防控资产性泡沫，而不是用房地产来稳增长或者保增长。既要遏制房地产的泡沫，又要防止大起大落。抓住机会，逐步熨平。”
长期以来，我国房地产受政策影响很大，出现了所谓“政策市”的现象，但这并不利于房地产市场健康发展。北京大学不动产研究鉴定中心主任冯长春表示，每次出政策都会对房地产市场产生较大影响，有正效应也有负效应，但客观上造成了市场的波动起伏。他说，调控政策应尽量避免房地产大幅波动，“过去我们的政策是‘一刀切’，现在是因城因地施策，这个方向是对的”。
国家统计局数据显示，11月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数减少，分别比上月减少7个和8个;环比下降的城市个数增加，分别比上月增加4个和7个。
“在因地制宜、因城施策的调控政策作用下，15个一线和热点二线城市房地产市场迅速降温，房价走势明显趋稳。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析认为。
中期：多种手段建立长效机制
通过政策手段遏制“炒”房有了效果，接下来就是要解决“住”的问题。在专家看来，后者则要避免过多的政策干预，需综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段。
清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，让住房回归居住功能，手段应当是多方面的。金融手段方面，一方面要对首次进入购房市场的购房者予以一定资金支持，另一方面也要对投机投资者适当加以控制;税收手段方面，要采取合理的税收政策，让投资住房的收益回归到一个合理理性的水平，从而遏制炒房行为，使得更多住房用于满足人们基本的居住需求;土地供应手段方面，为满足基本市民住房需求，政府要想办法控制住土地成本，提高住房的可支付性，避免因土地供应紧张而导致房价过快上涨。
国务院发展研究中心市场经济研究所所长王微建议，在新阶段住房矛盾的情况下，我国需要构建多层次住房市场体系，既有新房也有存量房和租赁市场。与此同时，还要安排多样化、多层次的住房保障制度。
刘洪玉认为，建立房地产平稳健康发展长效机制，总的方向和目标应该有两个：一是有助于住房回归其居住功能的本质属性，适当抑制住房的投资品属性;二是为每一类人群都提供一个可以预期的获取住房的渠道，而且这些渠道应当是“可进入、可选择、可支付、可持续”的。
长期：以产城融合优化人口分布
据估算，2015年底，我国城镇已购和竣工住宅的空置率约在20%到25%之间，城镇地区空置住房约为6500到8800万套之间。
仇保兴指出，泡沫是在特大城市积累的，而三四线城市库存问题压力很大。楼市长期健康发展，关键是寻求解决三四线楼市库存之道。“而解决这些问题，则要考虑房地产以外的因素，因为其成因很复杂。”
在刘洪玉看来，解决三四线城市库存过高问题要从多方面入手：一是要有效提高教育、医疗、养老等城市公共服务的水平，同时创造更多更好的就业和发展机会，吸引人去落户、定居;二是要在去库存的同时，从城市规划、土地供应等方面更科学合理地控制、引导;三是通过改革与农村土地等有关的体制机制，让农民在进城时有更殷实的“嫁妆”，从而使其拥有在城市体面生活的物质基础。
“特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市的发展;而三四线城市则要完善产业和基础设施，吸引人口流入。”仇保兴说。
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