房企融资“非典型”渠道添“紧箍咒”

新华社电 中国证券投资基金业协会13日发布备案管理规范第4号文，要求规范证券期货经营机构设立私募资产管理计划投资于房价上涨过快热点城市的普通住宅项目。业内人士认为，新政策将对资金违规流入房地产市场、抑制热点城市的房价泡沫产生深刻影响，监管思路剑指行业良性发展。

文件要求，私募资管计划投资于房价上涨过快的热点城市的普通住宅地产项目的，暂不予备案，包括北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都等16个热门城市。

文件特别强调包括委托贷款、嵌套投资信托计划及其他金融产品、受让信托受益权及其他资产收（受）益权、以名股实债的方式受让房地产开发企业股权等投资方式是监控重点，今后以上类别产品均不予备案。

随着宏观调控的深入，房企直接向银行融资贷款艰难，因而转向信托、私募、基金子公司等嵌套资管计划的通道方式进行融资。这些资金来源仍是银行为主，且项目集中在热点城市的普通住宅项目，为房地产企业提供支付土地出让金或者补充流动资金等业务。

业内人士认为，新政策直指土地市场资金过剩所堆积的地价泡沫。2016年以来，高总价、高单价、高溢价率的“三高”地块频现，地价高于周边房价现象普遍。中原地产数据显示，全国50大城市楼板价均价涨幅高达43％。苏州、南京、上海、杭州、天津等多个城市土地成交金额超过1200亿元，溢价率、楼板价、土地成交总额均刷新历史新高。

易居智库研究总监严跃进表示，新政策有助于开发商买地“去杠杆”，也有利于减少土地市场资金过剩导致的泡沫，“开发商日子虽然更难过了，但是非理性因素会减少。因为土地市场的火热主要还是因为资金面过剩，开发商不怕拿高价地，就怕拿不到地，政策收紧后，总有一批开发商囊中羞涩了。”

旭辉控股总裁林峰表示，房企过去的融资仅仅依赖银行的开发贷款和卖房的资金回笼。现在开发商融资工具繁多，相当一部分资金来源于各类资管计划、信托等融资渠道。

记者调查发现，几乎大的开发商资金链均套有来自券商、信托、保险、私募的资金。由于各类高杠杆的做法比较多，很多房企变得“财大气粗”、在拿地的过程中底气十足，逐渐在一线城市及热点二线城市形成“资产泡沫”。

“银行与券商、信托、保险、私募等之间的‘通道’，要被严格监管了。这会导致资金的整体流动性趋紧，房地产作为最大的资金池，后续受到的影响将首当其冲。”一位房企高管表示。

不少业内人士认为，只有严管这些“通道”，房地产商的资金链才能真正受到影响。一家银行系信托公司人士表示，2016年10月以来，央行、银监会、发改委、上交所、深交所等监管机构频频发文规范房企融资，监管思路都剑指行业良性发展，金融市场的稳定运行。