裸泳者的舞蹈 | 卓越100房企融资现状调查报告总序言

“只有当大潮退去的时候，你才能知道谁在裸泳。”——巴菲特这句举世皆知的名言，看起来将在今天的中国房地产行业得到再一次验证。

2016年以来，中国房地产从高歌猛进到回归平稳或者说下跌，政策成为了关键的指挥棒，调动与指引着整个行业的情绪。

拥有远见和智慧的企业毕竟是少数，大多数仍然是随波逐流。当潮起时，所有人都在潮头搏浪、笑傲风云，当潮落时，谁会是裸泳者？

当然，裸泳者并不一定就是失败者，仍然拥有辗转腾挪的空间；甚至而言，当所有人都是裸泳者的时候，能够成为其中的佼佼者也未必不是一种出路。

对于中国房地产企业而言，2016年就是在流动性浪潮中起舞的大时代。这一年，房企通过私募债、公司债、中票等工具实现债券融资额1.14万亿元，同比增长26%，也是历史首次突破万亿的年份。股权融资作为低成本融资的另一个渠道，在2016年也实现了进一步扩张。

进入10月后，随着调控全面收紧，政策与流动性开始步入寒冬，甚至出现了断崖式下跌。

2016年第四季度，中国房地产企业债券融资规模约1142亿元，比第三季度的3411亿元大幅下跌约68%。2017年1月，中国房地产企业债券融资规模仅133亿元，同比下跌幅度达到92%，可谓“大潮退去”。

有市场研究报告就指出，2017年1月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计397.52亿元，比2016年12月的717.97亿元减少44.63%。根据计算，债权融资额度占房企融资总量的绝对比重，约99%。

有分析认为，2017年将是房地产行业销售和融资的寒冬，房企能够维持增长的前提是基本面未发生重大变化，以及拥有良好的现金流。但当流动性大潮退去，裸泳中的房企怎样维持良好的现金流？裸泳者如何还能起舞？

债券市场退潮对房企最直接的影响是资金成本，从现实层面分析，房企一方面需要加快销售实现资金回笼，另一方面，需要利用所有一切低成本融资渠道。

国内流动性收紧已经是事实，在人民币贬值、输入型通胀概率增大压力下，货币政策基本不存在放松空间，央行2月3日提升逆回购利率就是明证。这种情况下，房企传统的融资途径已经所剩不多，只有银行开发贷以及发行海外公司债等。接下来，如何找钱就是对所有房企融资能力的重大考验。

不少房企开始顺应形势变化调整融资策略，从观点指数研究数据中可以发现，2016年12月，房企美元债融资额上升至20.36亿元（约人民币141亿元），比11月份增长达到10倍。40家典型上市房企样本中，有10家房企在12月完成了外币融资，其中9家为港股上市或A+H上市房企。

大潮已退，形势逆转。2017年，流动性已经不再是房企高歌猛进的催化剂，而是逐渐转变成为了绊马索。过去享受着货币政策红利的“弄潮儿们”，大部分都将显现裸泳真身。当楼市也开始调整，不再独自繁荣，房企如何继续起舞？

3月22-23日，观点地产新媒体将在深圳举办“2017观点年度论坛”，并发布“2017中国地产卓越100榜”。因应“万亿时代的房地产”这一未来行业宏大前景。在行业、市场、政策环境面临转变之际，谁才是市场真正的弄潮儿？

在这里，观点地产新媒体将继续盘点与表彰2016年中国地产界最具有代表性的企业，而他们能否在流动性潮起潮落中依然表现出色？

为此，观点地产新媒体选取一批标杆性房企，通过观察、分析和研究企业融资策略与变化，特别推出“卓越100房企融资现状调查报告”系列报告。